路線価 (2023) 徳島県美馬郡つるぎ町貞光字太田西435-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 美馬郡つるぎ町徳島県美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
価格時点	2023 年
駅名	貞光駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	325万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	325万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円／坪 1平米 1万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、つるぎ町を中心とした吉野川沿岸平野部の住宅地域一帯。需要者は、主に同町の居住者とその縁故者に限られ、外部からの流入は見受けられない。近隣地域は、山間地の多い同町にあって平野部に位置するが、貞光川東岸の地区は農地が多く残り住宅地域としての熟成度は低い。不動産需要も低く、土地取引も皆無の状態が継続している。取引のない集落にて価格帯は把握し難いが、地価水準は坪６．５万円程度と推定される。 (2) 　同一需給圏は貞光地区を中心としたつるぎ町平野部の住宅地域一円で、需要者の中心は同町に居住又は地縁性を有する個人。つるぎ町の中心市街地からやや離れた旧国道沿いの村落地域に所在し、街路条件に優るものの新規の土地需要は少ない。つるぎ町は県内でも最も人口減少率の高い自治体の一つで土地需要そのものが弱く、地価は下落傾向が継続している。郊外は極端な安値取引も多く中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、不動産取引の少ない地域実情から取引事例の収集範囲を拡大せざるを得なかったが、複数資料の均衡性を重視しており、吉野川沿い平野部の郊外住宅地域の地価水準を反映していると思料する。収益価格は、賃貸需要の動向と画地規模に鑑み算出不能であった。以上により、市場性を反映し規範性が高い比準価格を標準に、過疎高齢化が価格に及ぼす影響・代表標準地からの検討結果等をも総合考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格はつるぎ町平野部住宅地域の比較的新しい事例を採用できたことから規範性の高い価格を試算できた。一方収益価格については、対象不動産は規模が小さく賃貸用建物建築の想定をすることが合理的でなく、賃貸需要の殆ど無い郊外の村落地域であることから採用しなかった。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地とのバランスにも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	貞光駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美馬郡つるぎ町徳島県美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
標準地の範囲
東	150 m
西	80 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８．７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)貞光川東岸において在来住宅が散在する住宅地域である。現在なお農地が多く残り、住宅地域としての熟成度は低い。過疎と高齢化により不動産需要は低迷しており、当分の間現状推移が予測される。 (2)　貞光地区平野部郊外の旧国道沿いの既成住宅地域で、発展的要因に乏しく人口減少、高齢化により新規の土地需要は弱く、地価は下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地場産業停滞の経済的要因と過疎高齢化進行の社会的要因が相まって、地価下落が長期間継続している。 (2)　県内不動産市況は都市部を中心に動きが戻っているものの世界的な物価高や原材料不足等によりやや先行き不透明な情勢となっている。
地域要因
(1)つるぎ町東部平野部にあって、周辺は農地が多く残る。依然として土地需要は弱く、住宅地域としての熟成も進行していない。 (2)貞光地区の平野部郊外に存する村落地域で発展的要因に乏しく町内人口減少、高齢化により土地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬郡つるぎ町
地域	徳島県美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,387 円／平米 5万869 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,829 円／平米 6万5,555 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬郡つるぎ町
地域	徳島県美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,683 円／平米 3万2,012 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,428 円／平米 4万4,393 円／坪
標準価格 平米 坪	2万192 円／平米 6万6,755 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬郡つるぎ町
地域	徳島県美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,101 円／平米 1万6,864 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,665 円／平米 4万8,482 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬市
地域	徳島県美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,071 円／平米 4万9,825 円／坪
標準価格 平米 坪	2万702 円／平米 6万8,441 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬市
地域	徳島県美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,389 円／平米 6万794 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,133 円／平米 6万9,866 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,806 円／平米 6万5,479 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情