路線価 (2023) 香川県高松市花園町3-545-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市花園町３丁目５４５番６
価格時点	2023 年
駅名	栗林駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,638 円 1平米 8万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,638 円／坪 1平米 8万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高松市中心部及び近郊の住宅地域の圏域。主たる需要者は、高松市旧市街地勤務の一次取得者等が中心であるが、県外からの転入も見られる。成熟した住宅地域のため、供給が限定的であるが、コロナ禍による影響も残るものの、住環境、利便性等から潜在的な需要が強く底堅い。位置規模等により様々であるが、市場での一般的な取引価格は、土地が約２００㎡で１，８００万円弱程度、新築の戸建物件は４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は高松市中心部及びその周辺に存する住宅地域一帯である。典型的な需要者は高松市内の一次取得者等であるが、市外・県外からの転入も見られる。当該地域は成熟した既成住宅地域であるため、宅地供給は限られているが、生活利便性が高いため、潜在的な需要についても見込まれる。市場での取引の中心となる価格帯は、土地が２００㎡で１，８００万円程度、土地建物一体で３，５００万円から４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も見られるが、自己利用目的の取引が主である地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に求められた。他方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求めたもので実証的で、市場性を反映した価格が求められた。従って、代表標準地との検討を踏まえた上で、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺に共同住宅も見られる混在地域であるが、自己利用による取引が中心である地域であり、資材の高騰の影響等もあり土地価格に見合った賃料水準に届いておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、一定の規範性のある事例から試算し得た。従って、市場性を反映した説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地等との検討を踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	栗林駅北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市花園町３丁目５４５番６
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部近くに位置し、戸建住宅等が密集する既成住宅地域であり、今後も住環境を維持するものと予測。地価に関し、利便性等から需要は底堅いものがあり、今後、横這い乃至強含みに推移と予測。 (2)市中心部に近い戸建住宅等が建ち並ぶ混在住宅地域として成熟しており、当面の間は現状の住環境を維持するものと予測。利便性の高さから底堅い需要があり、地価については横ばいもしくは強含みに推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万6,300 円 1平米 8万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万6,630円 1平米 8万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万5,638円 1平米 8万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万6,300円 1平米 8万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万5,638円 1平米 8万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は残っているものの、景気は持ち直しつつある。需給動向はやや弱含みに推移。依然中心部等と郊外との二極化も進行している。 (2)コロナの影響は依然見られるが、景気は緩やかに持ち直している。物価高等から宅地需要はやや低迷しており、中心部と郊外との二極化が見られる。
地域要因
(1)高松市中心部近郊の成熟した住宅地域で、特段な地域要因に変動はない。 (2)生活利便性の高い市中心部近郊の住宅地域として成熟しており、地域要因に変動は見られない。
個別的要因	(1)画地条件等はほぼ標準的な画地で、通常の選好下にある。なお、特段な個別的要因に変動はない。 (2)標準的な画地であり、通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市花園町３丁目５４５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,196 円／平米 17万5,866 円／坪
推定価格 平米 坪	7万24 円／平米 23万1,499 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,095 円／平米 28万7,936 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市花園町３丁目５４５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,595 円／平米 24万9,917 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,595 円／平米 24万9,917 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,296 円／平米 28万5,295 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市花園町３丁目５４５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,342 円／平米 27万5,529 円／坪
推定価格 平米 坪	8万297 円／平米 26万5,462 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,248 円／平米 28万5,136 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,200 円／平米 28万4,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市花園町３丁目５４５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,512 円／平米 20万9,971 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,883 円／平米 20万7,891 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,497 円／平米 28万5,959 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,500 円／平米 28万5,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市花園町３丁目５４５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万837 円／平米 33万3,367 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,959 円／平米 32万546 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,587 円／平米 28万9,563 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,600 円／平米 28万9,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情