路線価 (2023) 香川県高松市仏生山町字城墟甲648-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市仏生山町字城墟甲６４８番８
価格時点	2023 年
駅名	仏生山駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	933万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	933万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,215 円／坪 1平米 4万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高松市南部郊外、琴電琴平線沿線を中心とする住宅地域の圏域である。需要者は、市内に居住若しくは勤務する一次取得者が中心であるが、周辺の市町からの転入者も見られる。平成１６年の線引き廃止後、当該地域の地価水準は下落傾向に推移したのち値頃感等により上昇に転じつつあったが、コロナ禍等の影響により弱含みに推移しているものと考えられる。需要の中心は、土地１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は高松市南部郊外に存する仏生山地区及びその周辺の住宅地域一帯。需要者は市内に通勤、居住する給与所得者が中心だが、圏外からの転入もある。新病院開院や周辺環境の整備等の影響から、コロナ禍の中でも堅調な需要があり、同一需給圏内での宅地供給は比較的多い。中心価格帯については、土地は１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度であり、建物品等、画地規模等に応じ価格帯に幅が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は標準地の画地規模より賃貸用共同住宅の想定は制約が大きく試算できなかったが、周辺に見られるアパート等は既存地主の土地活用によるものであり、自己使用目的での取引が支配的である。比準価格は周辺類似地域内の事例を比準したもので実証的である。よって、本件では当該地域の状況を反映し規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用目的の取引が中心の地域であり、同一町内の事例を含み地域的特性が類似する信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、画地規模、駐車場確保の観点等から共同住宅の想定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、需要者は快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うことから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、近傍標準地等との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	仏生山駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市仏生山町字城墟甲６４８番８
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	30 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	13 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	農業試験場跡地の開発が進捗中、平成３０年９月高松市立みんなの病院開院
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高松市郊外の住宅地域として現況と同様の住環境を維持するものと予測する。市立病院の開院及び周辺開発事業は進捗しているが、コロナ禍の影響は不透明であるが既存住宅地の地価水準は弱含みと考えられる。 (2)高松市南部郊外の住宅地域として同様の住環境を維持するものと予測する。新病院を核に周辺地域で各種施設の整備が進行しており、需要、地価ともに比較的堅調であり、今後も弱含みないし横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過の影響等を注視する必要があるが一部地域を除き地価は下落傾向にある。 (2)コロナの影響は依然見られるが、景気は緩やかに持ち直している。物価高等から宅地需要はやや低迷しており、中心部と郊外との二極化が見られる。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はなく、既存の住宅地として推移している。 (2)新市立病院開院により戸建分譲開発が多く見られたが一段落した。令和４年３月に、交流センターが駅近に完成し、その影響も注視すべきである。
個別的要因	(1)地域における標準的な土地であり、標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。 (2)ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市仏生山町字城墟甲６４８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,344 円／平米 13万9,989 円／坪
推定価格 平米 坪	4万715 円／平米 13万4,604 円／坪
標準価格 平米 坪	4万715 円／平米 13万4,604 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市仏生山町字城墟甲６４８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,456 円／平米 12万7,136 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,351 円／平米 13万6,706 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市仏生山町字城墟甲６４８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,343 円／平米 13万9,986 円／坪
推定価格 平米 坪	4万904 円／平米 13万5,229 円／坪
標準価格 平米 坪	4万904 円／平米 13万5,229 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市仏生山町字城墟甲６４８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,760 円／平米 10万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,211 円／平米 11万6,408 円／坪
標準価格 平米 坪	4万659 円／平米 13万4,419 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情