路線価 (2023) 香川県高松市一宮町字山ノ神404-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市一宮町字山ノ神４０４番３
価格時点	2023 年
駅名	一宮駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (306 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (306 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,702 円／坪 1平米 3万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね市南部郊外、琴電琴平線沿線の一宮町及びその周辺を中心とする住宅地域。需要者は市内に通勤、居住する給与所得者で、地縁性を有する一次取得者が中心だが、分譲地については圏外からの転入も比較的多い。需給動向は、コロナ禍の影響も和らぐ一方、周辺での宅地供給も多く、地縁性等も相俟って需要、地価は弱含み。土地は１，０００万円強、新築の戸建住宅は２，５００万円強が需要の中心だが、建物品等、規模等に応じ価格帯には幅がある。 (2) 同一需給圏は、高松市南部郊外の琴電琴平線沿線の住宅地域一帯である。典型的な需要者は、市内で勤務する若年の一次取得者層が中心で、新規分譲地に関しては圏外からの流入も見受けられる。南部郊外周辺では新規分譲が旺盛であったが、開発要件の厳格化により宅地供給は落ち着きつつあり、需要もやや弱含みである。中心価格帯については、画地規模等により幅があるが、土地は１，０００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の取引が主である中、地域的特性等が類似する信頼性の高い取引事例を多数収集し得た。一方、近隣地域内では自己使用目的の取引が中心であるため賃貸市場がやや未成熟であり、事業収支の観点等からも共同住宅想定が馴染まないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己利用目的の住宅使用が中心の地域で賃貸市場が未成熟であり、適切な賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は試算し得なかった。また、当該地域は、居住の快適性等を重視して購入の意思決定を行っており、市場の実態を反映した取引事例比較法の規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	一宮駅東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	92.6 坪 (306 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市一宮町字山ノ神４０４番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	県内有数の神社を中心に形成され、街路がやや狭隘である、旧来からの既成住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの戸建住宅が多い住宅地域で、地域要因に特に変動はなく、現状同様に推移すると予測。コロナ禍の影響は和らぐも、地縁性の強さ等より圏外からの転入は少なく、現時点では需要、地価共に弱含みで推移と予測。 (2)住宅地域として成熟しており、現在の住環境を維持するものと予測する。コロナの影響は和らぎつつあるが、分譲開発が一段落し、地縁的選好性から需要はやや低調であり、地価水準は弱含みに推移するものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの生活様式も概ね定着し、平時へ移行する中、景気も回復が期待。一方で、物価高騰等への懸念もあり、現時点で需要、地価は回復途上。 (2)コロナの影響は依然見られるが、景気は緩やかに持ち直している。物価高等から宅地需要はやや低迷しており、中心部と郊外との二極化が見られる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。コロナ禍の影響は和らぐも、街路条件の劣後、地縁性、周辺の宅地供給増等の影響もあり、需要、地価は共に弱含み。 (2)地域要因に変動はないが、周辺地域での分譲開発による宅地供給増加の影響や地縁性等から需要、地価ともに弱含み傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)やや台形地であるが、地域内において通常の競争力を有している。なお、個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市一宮町字山ノ神４０４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,221 円／平米 8万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,094 円／平米 8万6,267 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,843 円／平米 11万8,497 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市一宮町字山ノ神４０４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,027 円／平米 8万6,045 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,157 円／平米 10万3,005 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,245 円／平米 11万6,520 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市一宮町字山ノ神４０４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,343 円／平米 13万9,986 円／坪
推定価格 平米 坪	4万904 円／平米 13万5,229 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,415 円／平米 11万7,082 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市一宮町字山ノ神４０４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,293 円／平米 11万9,985 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,792 円／平米 11万5,022 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,179 円／平米 11万6,302 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市一宮町字山ノ神４０４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,199 円／平米 14万2,816 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,815 円／平米 13万8,240 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,962 円／平米 11万5,584 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情