路線価 (2023) 香川県高松市屋島西町字亥浜2444-83 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市屋島西町字亥浜２４４４番８３
価格時点	2023 年
駅名	潟元駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	551万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	551万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,655 円／坪 1平米 4万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね高松市北東部郊外の住宅地域一円で屋島地区が中心である。需要者は市内に通勤、居住する一次取得者が中心となるが、市域中心部や市外からの流入も見受けられる。都心型マンションや線引き廃止による郊外宅地開発との競合、新型コロナウイルス感染症の影響等により宅地需要はやや低調であるが、回復基調にある。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円程度まで、新築の戸建物件で２，５００万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は概ね高松市北東部郊外の住宅地域一円で屋島地区が中心である。需要者は市内に通勤、居住する第一次取得者が中心となるが、圏域外からの流入も見受けられる。新型コロナウイルス感染症の影響等により需要は低調に推移してきたが、緩やかながらも景気は回復しつつあり、地価の下落幅は縮小傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で８００万円程度まで、新築の戸建物件で２，５００万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己所有目的の取引が中心であり、また画地規模等による経済合理性の観点から収益価格は求めることができなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本件においては屋島地区の規範性のある事例等から試算した。採用した手法は１手法であるが、信頼性の高い比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺には共同住宅も見受けられるが、画地規模の観点から共同住宅の想定が非現実的であるため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、信頼性、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	潟元駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市屋島西町字亥浜２４４４番８３
標準地の範囲
東	150 m
西	40 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	14 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	塩田跡の埋立地で小学校に近く熟成した住宅地域
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)埋立地において区画整理された住宅地域として今後も現況を維持すると予測する。コロナ禍の影響は緩和しているものの需要は減退し、地価はやや下落傾向で推移している。今後も同様な傾向で推移すると予測する。 (2)埋立地において区画整理された住宅地域で、今後も現況と同様な住環境を維持するものと予測する。新型コロナウイルス感染症による先行き不透明感から需要は依然弱含みであるが、今後は回復基調になると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、個人消費も緩やかに持ち直している。住宅投資は、新設住宅着工戸数が前年より減少している月が多く弱含んでいる。 (2)緩やかながらも景気は回復しつつあり、中心部や郊外の利便性の高い住宅地の需要は堅調でそれ以外の地域でも地価の下落幅は縮小傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特別の変動要因は見られない。埋立地の選好性の低下、コロナ禍の影響等により、地価はやや下落傾向にあるが、回復しつつある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響等により、地価はやや下落傾向で推移してきたが、景気回復とともに需要は回復しつつある。
個別的要因	(1)画地規模、街路条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。 (2)画地規模、街路条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市屋島西町字亥浜２４４４番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,271 円／平米 16万2,890 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,234 円／平米 15万6,156 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,234 円／平米 15万6,156 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市屋島西町字亥浜２４４４番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,966 円／平米 8万9,150 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,813 円／平米 16万4,682 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,813 円／平米 16万4,682 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市屋島西町字亥浜２４４４番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,368 円／平米 10万3,703 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,074 円／平米 14万2,403 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,340 円／平米 16万3,118 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市屋島西町字亥浜２４４４番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,876 円／平米 11万8,606 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,710 円／平米 14万7,811 円／坪
標準価格 平米 坪	5万463 円／平米 16万6,831 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情