路線価 (2023) 宮城県東松島市矢本字道地浦135-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 東松島市宮城県東松島市矢本字道地浦１３５番１
価格時点	2023 年
駅名	矢本駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	600万 円 (513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	600万 円 (513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円／坪 1平米 1万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東松島市及び隣接市町村に存し農家住宅等が点在する農家集落地域である。主たる需要者は、自用の居宅として使用する目的で取得する個人等であるが、近隣及び周辺地域の居住者または地縁者等に限定され、市街化調整区域内に存することから、圏外からの転入者はほとんど見られない。地域経済の低迷等の要因により需要は更に先細っており、需要の中心となる価格帯は、概ね５００㎡程度の更地で総額６００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、東松島市及び隣接市町村に存する農家集落地域であると判断される。主たる需要者は、自用の居宅として使用する個人等であるが、近隣及び周辺地域の居住者または地縁者等に限定され、市街化調整区域内に存することから、圏外からの転入者はほとんど見られない。地域経済の低迷等の要因により需要は更に先細っており、需給の中心となる価格帯は、５００㎡程度の更地で６００万円前後であるものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内に存しアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用できなかった。主たる需要者は、自らの居住の用に供する個人等が中心で、取引にあたっては代替競争不動産との比較の観点が重視されること等から、比準価格の規範性が高いと判断される。本件においては、信頼性のある取引事例から求めた実証的な比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、市街化調整区域内に存するためアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用できなかった。主たる需要者は、自らの居住の用に供する個人等が中心であり、取引にあたっては代替競争不動産との比較の観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢本駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	155.2 坪 (513 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅が見られる地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東松島市宮城県東松島市矢本字道地浦１３５番１
標準地の範囲
東	400 m
西	300 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道４５号線の北西側背後に農地が広がるなか、農家住宅等が点在する農業集落地域
街路	基準方位北、９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅等が点在する農業集落地域で、地域に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。市街化調整区域内に存して新たな需要は限定的であり、地価は当分の間、下落傾向が継続するものと予測する。 (2)格別の変動要因は無く、郊外の農家集落地域として当面は現状を維持するものと思料されるが、市街化調整区域内に存して新たな需要は限定的であり、地価は下落傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の農家集落地域においては、人口減少及び高齢化の進行、農業収入の減少等の要因によって、不動産需要は減退傾向で推移している。 (2)県内の農家集落地域においては、人口減少及び高齢化の進行、農業収入の減少等の要因によって、不動産需要は減退傾向で推移している。
地域要因
(1)コロナ禍による需給への影響は特段認められないが、人口減少が続いて圏外からの転入者も乏しく、需要は低調傾向で、地価は下落が継続している。 (2)近隣地域においては、人口減少が続いて圏外からの転入者も乏しく、地価下落が継続している。コロナ禍による需給への影響は特段認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字道地浦１３５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,349 円／平米 4万7,438 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,277 円／平米 4万7,200 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,898 円／平米 3万9,335 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字道地浦１３５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万183 円／平米 3万3,665 円／坪
推定価格 平米 坪	1万102 円／平米 3万3,397 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,454 円／平米 3万7,867 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字道地浦１３５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,251 円／平米 2万3,972 円／坪
推定価格 平米 坪	6,983 円／平米 2万3,086 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,638 円／平米 3万8,475 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311050 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字道地浦１３５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,706 円／平米 1万8,864 円／坪
推定価格 平米 坪	7,068 円／平米 2万3,367 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,437 円／平米 3万7,811 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字道地浦１３５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,376 円／平米 4万7,527 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,218 円／平米 4万7,005 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,236 円／平米 4万452 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情