路線価 (2023) 香川県高松市松島町2-15-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市松島町２丁目１５番４外
価格時点	2023 年
駅名	松島二丁目駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万100 円 1平米 8万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万431 円／坪 1平米 8万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高松市中心市街地の東部、琴電志度線及び長尾線沿いの住宅地域が中心。市中心部に近接し、各種施設との接近性は良好である。宅地供給は限定的であるが、圏域内の世帯分離等一定の需要者が見込まれ、需給関係は安定的である。土地のみで取引になるケースが多く、取引される画地規模に幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は市中心部東方近郊の比較的交通利便性の高い住宅地域一円。需要者は一次・二次取得共に圏内居住者が中心で、圏外からの転入は少ない。また、コロナ禍の影響も和らぎ、需要は改善傾向。なお、比較的規模の大きい土地は、都心回帰傾向等もありマンション及び戸建分譲住宅販売目的の開発業者の参入も認められるが、供給に乏しい。新築戸建物件は少なく取引背景も多様で、価格帯も規模、建物品等等に応じ幅があり、中心価格帯等の把握は困難な状況。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では共同住宅も認められるが、標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸建物を想定することは現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、一定の規範性を有する事例から試算し得た。採用した手法は１手法であるが、信頼性のある比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (2) 自己使用目的での取引が主である中、立地、環境等の類似する規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内にも賃貸物件はあるが、土地価格に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性、標準地の画地規模等より、共同住宅想定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松島二丁目駅南方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市松島町２丁目１５番４外
標準地の範囲
東	90 m
西	60 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	周辺に教育関連の施設が多い。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和４０年代に区画整理された住宅地域であり現状のまま推移すると予測される。生活利便性に比較的恵まれて一定の需要は見込まれ、地価水準は横這いからやや上昇傾向に推移すると予測する。 (2)近郊の成熟した住宅地域として、同様の住環境を維持すると予測。街路・環境条件はやや劣るが、小中一貫の教育施設に近く、利便性等も優るため、地価は改善傾向で推移すると予測。周辺公共機関の跡地利用には要注視。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万100 円 1平米 8万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万431 円 1平米 8万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万100円 1平米 8万1,700円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万431円 1平米 8万1,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は緩やかに回復基調にあるが、建築資材の高騰等不透明な要素もある。人口減少等の構造的な要因により地価動向に二極化が現れている。 (2)ウィズコロナの生活様式も概ね定着し、平時へ移行する中、景気も回復が期待。一方で、物価高騰等への懸念もあり、現時点で需要、地価は回復途上。
地域要因
(1)統廃合・移転された、周辺公共機関等の跡地利用が注目される。 (2)地域要因に特段の変動はない。画地規模等にやや雑然とした感があるが、コロナ禍の影響も和らぎ、交通利便性等に優るため、需要、地価は改善傾向。
個別的要因	(1)画地条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市松島町２丁目１５番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万455 円／平米 26万5,984 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,877 円／平米 26万767 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,316 円／平米 26万8,831 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,300 円／平米 26万8,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市松島町２丁目１５番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万150 円／平米 36万4,156 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,731 円／平米 28万121 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,472 円／平米 26万9,346 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市松島町２丁目１５番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,717 円／平米 27万6,768 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,395 円／平米 28万5,622 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,203 円／平米 27万1,763 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市松島町２丁目１５番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,956 円／平米 29万7,395 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,956 円／平米 29万7,395 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,377 円／平米 27万2,338 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市松島町２丁目１５番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,750 円／平米 27万6,878 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,169 円／平米 27万8,263 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,010 円／平米 26万7,819 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情