路線価 (2023) 香川県高松市多肥上町字宮尻1415-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市多肥上町字宮尻１４１５番１０
価格時点	2023 年
駅名	太田駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万344 円／坪 1平米 6万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高松市南部を中心とした郊外住宅地域一帯。需要者は高松市内に居住または勤務地を有する一次取得者が主である。調区廃止以降、住宅地開発が活発に行われてきたエリアであり、併せて周辺地への店舗等の進出が旺盛で利便性も向上しているエリアであり、また、コロナ禍の影響は緩和しつつあり、需要は回復基調にある。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で１，５００万円までで、新築の戸建住宅で３，５００万円程度の物件と考える。 (2) 同一需給圏は高松市南部を中心とする郊外の住宅地域を中心とする圏域。需要者は市内に居住又は勤務する一次取得者層が中心。線引廃止後に住宅開発が進んで人口流入が進み、店舗、病院等の利便施設の進出もあって市内の人気エリアとなっている。ウイズコロナの生活様式が定着する中、取引は回復傾向にあり、条件の良い地域では地価の上昇が認められる。土地が２００㎡程度で１，５００万円まで、新築戸建で３，５００万円程度が市場の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は小規模住宅団地内にあり、取引は自己所有目的が中心で、近隣地域内における賃貸市場は未成熟であり、純収益の把握が困難で、収益価格を求めることはできなかった。したがって、代表標準地との均衡を確認し、現実売買に基づく市場性を反映し、実証性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸物件が少なく自己利用を前提とした取引が中心の住宅地域であるため、収益価格は試算し得なかった。比準価格の試算に当たっては、多肥地区内の事例を中心に採用して比較検討を行っており、典型的な需要者の行動を反映した当該価格は高い説得力を有する。したがって本件では、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	太田駅南東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	170 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市多肥上町字宮尻１４１５番１０
標準地の範囲
東	25 m
西	25 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	11 m
面積	175 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．２ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特定用途制限地域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	170 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧調区の住宅団地であるが、周辺エリアで各種店舗・病院等の進出が旺盛で利便性が向上し、コロナ禍の影響は緩和しつつあり、地価は上昇基調に転じた。今後も同様な傾向になるものと予測する。 (2)線引廃止に伴い住宅開発の進んだ地域で、利便施設の集積した人気エリアとして人口流入が続いている。ウイズコロナの生活様式が定着化する中、需要は回復傾向にあり、地価水準は上昇基調で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万344 円 1平米 6万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万344円 1平米 6万600円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、個人消費も緩やかに持ち直している。住宅投資は、新設住宅着工戸数が前年より減少している月が多く弱含んでいる。 (2)ウイズコロナの生活様式が定着化する中で全体的に下落緩和の動きが見られるものの、従来から需要の乏しい地域では従前と同様の下落が続いている。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動要因はないが、人気のあるエリアに属し、新型コロナウイルス感染症の影響は緩和しつつあるため、需要は回復基調にある。 (2)市内中心部と並んで人気のあるエリアであり、新型コロナの影響が緩和される中で、現在の地位を維持するものと予測する。
個別的要因	(1)街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市多肥上町字宮尻１４１５番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,641 円／平米 12万4,441 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,718 円／平米 17万4,286 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,035 円／平米 19万5,170 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市多肥上町字宮尻１４１５番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万6,544 円／平米 21万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,377 円／平米 20万6,218 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,214 円／平米 20万2,373 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市多肥上町字宮尻１４１５番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万408 円／平米 19万9,709 円／坪
推定価格 平米 坪	6万770 円／平米 20万906 円／坪
標準価格 平米 坪	6万831 円／平米 20万1,107 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市多肥上町字宮尻１４１５番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万374 円／平米 19万9,596 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,052 円／平米 19万1,920 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,909 円／平米 19万8,059 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情