路線価 (2023) 香川県高松市浜ノ町244-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市浜ノ町２４４番６
価格時点	2023 年
駅名	高松駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億3,400万 円 (1845 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億3,400万 円 (1845 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円／坪 1平米 12万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広域的であり高松市中心部を中心に、その周辺の分譲マンション適地である。需要者の中心は資金力を有する地場大手のマンション開発業者で、全国的なマンション開発を手掛ける大手業者の市場参入も散見される。建築費の上昇等による事業リスクも否定できないが、規模の纏まったマンション適地は稀少で、人気学校区での用地取得意欲は旺盛である。需要の中心となる価格帯は、用地規模、品等、販売力等により多様で一概に把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は、高松市中心市街地を中心にその周辺郊外部をも内含するマンション適地。需要者は、地場大手のマンション開発業者であり、足元では全国的な大手業者や異業種の共同参入も散見されるようになり多様化がみられる。数年前にはホテル用地需要との競合もあったが、足元では下火である。もとより、需要価格帯は多様である。現在計画中の分譲マンションが多く、その供給過剰が指摘されているところである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の高い比較的規模の大きいマンション適地の事例を広域的に収集して試算しており、不動産市場の実態を反映し説得力を有する。開発法による価格はマンション分譲想定して求めた価格で、需要者である開発業者が投資採算面から意思決定を行う際の適正価格を示している。以上より、比準価格及び開発法による価格を関連付け、周辺類似地域に存する標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、マンション適地や規模の大きい事例を広域的に収集して比較し得た。市場性に着目した客観性の高い価格である。一方開発法による価格は、マンション分譲を想定して求めており、投資採算面に着目して求めた理論的な価格である。したがって、双方共に説得力を有するので、当該比準価格及び開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高松駅北西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	558.1 坪 (1845 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンションが多く見られる利便性のよい住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市浜ノ町２４４番６
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	38 m
奥行き	49 m
面積	1850 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	サンポート地区で新県立体育館の建設が進んでいる。
街路	北１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層住宅地域として熟成しており、当面は現状の住環境を維持すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は緩和しており、利便性が良くマンション適地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当市ターミナル駅に近い中高層住宅地として成熟しており、同様の住環境を維持するものと予測する。マンション用地に対する需要は依然として堅調であり、地価は上昇傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、個人消費も緩やかに持ち直している。コロナ禍の影響は緩和しており、マンション適地の需要は堅調に推移している。 (2)高松市中心部及び近郊のマンション適地需要は、依然として堅調に推移している。ウィズコロナの生活様式も徐々に定着してきた。
地域要因
(1)近隣地域の地域要因に格別の変動要因はないが、周辺部に、県立体育館の整備、外資系ホテルの誘致、私立大学の移転等の計画が進捗している。 (2)周辺では体育館整備、外資系ホテルの誘致、私立大学の新築移転等の計画が進捗している。
個別的要因	(1)個別的要因としては角地である。当該角地であることにより、競争力の程度はやや優るものと思料する。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市浜ノ町２４４番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,678 円／平米 77万9,151 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,057 円／平米 76万3,874 円／坪
標準価格 平米 坪	13万26 円／平米 42万9,866 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市浜ノ町２４４番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,764 円／平米 23万7,252 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,253 円／平米 37万7,720 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,853 円／平米 40万6,152 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市浜ノ町２４４番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,059 円／平米 35万631 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,152 円／平米 37万7,387 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,612 円／平米 40万5,355 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市浜ノ町２４４番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,790 円／平米 31万70 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,371 円／平米 32万1,909 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,099 円／平米 40万6,965 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情