路線価 (2023) 香川県高松市磨屋町2-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市磨屋町２番６外
価格時点	2023 年
駅名	高松駅 から 830m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億3,900万 円 (761 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億3,900万 円 (761 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万1,170 円／坪 1平米 44万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 中央通りなどの高松市中心街の幹線道路沿いの繁華性の高い商業地域等。需要の中心は、不動産投資法人、県内外の大手法人等である。投資環境に改善が認められていたが、新型コロナの影響により、在宅勤務もやや広がり、テナント需要の将来動向の不透明感もある。外国人観光客を見越したホテル需要は、インバウンドの大幅減があったが、ホテル投資も一部に回復が見られる。需要の中心は、規模や建物の品等等によって大きく異なり、特に見いだせない。 (2) 同一需給圏は、高松市中心部の幹線道路及び準幹線道路沿線に形成される繁華性の高い商業地域。主たる需要者は、不動産投資法人、県内外の大手法人等が考えられる。ウイズコロナが定着する中で社会経済活動は正常化しつつありオフィスの空室率はやや改善、人流回復からホテル利用客数も増加している。また圏内ではマンション建設も散見され潜在的な需要が認められる。市場の中心価格帯は、画地規模等によって値幅が広く、包括的に把握することができない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場は熟成かつ安定しており、重視すべきであるが、賃料は依然やや割安であることから収益価格はやや低位に求められた。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、取引が少ないものの、一定の規範性のある事例から試算し得た。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、最近の市場動向も勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は地域格差の大きい事例もあるが一定の規範性を有する事例を採用し試算されており、市場性を反映した実証的な試算価格が得られた。対象標準地は賃貸市場が成熟した商業地域にあり収益価格を重視すべきと考えられるが、地域の潜在的価値に見合う適正賃料が収受されておらずやや低位に試算された。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、近時の市場動向も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高松駅南方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	230.2 坪 (761 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市磨屋町２番６外
標準地の範囲
東	0 m
西	65 m
南	75 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	大手企業の支店が集中する高松市の代表的なオフィスビル街
街路	３６ｍ国道、角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の事務所ビル等が集積している高松市中心部の商業地域。地域要因に特段の変動はないが、新型コロナの影響による不透明感やＪＲ高松駅前、サンポート地区の開発動向には注視が必要。 (2)中央通りに中高層のオフィスビル等が集積する商業地域。地域内で損害保険会社が竣工したが地域要因に影響はない。サンポート地区、高松中央商店街等の開発に伴う地域的変化が近隣地域に及ぼす影響に注視が必要。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 147万7,782 円 1平米 44万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 147万7,782 円 1平米 44万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 147万7,782円 1平米 44万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 144万8,028円 1平米 43万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 147万7,782円 1平米 44万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 144万8,028円 1平米 43万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナ感染症の影響があるが、一部に持ち直しの動き。需給動向は弱含んでいるが、依然中心部等と郊外との二極化も進行。 (2)新型コロナの影響は和らぎ人流回復等から社会経済活動は正常化しつつある一方、物価上昇・為替等の影響から不動産投資の動向は未だ不明瞭である。
地域要因
(1)新型コロナの影響もやや残り、ホテル需要は回復の兆しもあるが、投資環境、テナント需要は未だ不透明感がある。 (2)テレワークの普及等でオフィス街に対する投資環境にやや不透明感があるが、立地の良さ等から多様なニーズに即応でき潜在的需要を有する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地であるが、近隣地域における標準的画地である。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市磨屋町２番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,970 円／平米 98万1,783 円／坪
推定価格 平米 坪	31万890 円／平米 102万7,802 円／坪
標準価格 平米 坪	44万4,764 円／平米 147万390 円／坪
査定価格 平米 坪	44万5,000 円／平米 147万1,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市磨屋町２番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,502 円／平米 100万72 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,502 円／平米 100万72 円／坪
標準価格 平米 坪	45万152 円／平米 148万8,203 円／坪
査定価格 平米 坪	45万 円／平米 148万7,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市磨屋町２番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万3,097 円／平米 143万1,819 円／坪
推定価格 平米 坪	44万40 円／平米 145万4,772 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,323 円／平米 149万2,074 円／坪
査定価格 平米 坪	45万1,000 円／平米 149万1,006 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市磨屋町２番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,345 円／平米 87万3,925 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,802 円／平米 90万1,883 円／坪
標準価格 平米 坪	44万3,580 円／平米 146万6,475 円／坪
査定価格 平米 坪	44万4,000 円／平米 146万7,864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情