路線価 (2023) 香川県高松市西の丸町10-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市西の丸町１０番６
価格時点	2023 年
駅名	高松駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,860万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,880万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万6,500 円／坪 1平米 25万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 狭義の同一需給圏はＪＲ高松駅を核とする商業地域であるが、広義には市内中心部の普通商業地域等にその範囲を求めることができる。周辺では、マンション工事が進捗中である他、地域の価格形成要因に大きな変革を齎す可能性のある文教施設の工事が進捗中であるため、今後はこれらが近隣地域に齎す影響を分析する必要がある。なお当該地域は画地規模と市場参加者の属性により購入可能価格水準が異なるため、標準価格（単価）についての言及が困難である。 (2) 同一需給圏は、高松市中心市街地で中高層ビル、ホテル等が建ち並ぶ比較的高価格帯の商業地域。需要者は、収益物件の保有を目的とする県内外の大手事業法人が中心になると思料するが、物件によってはマンション業者の需要も考えられる。ＪＲ高松駅を中心に、サンポート地区も含めた広範囲なエリアで再開発が進んでおり、賑わいが期待されている。市場の中心価格帯は土地の規模や建物の品等により異なり、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は事例選択の要件を満足する事例を選択、比準したものであり、その規範性は十分に高いものと判定される。収益価格は、地域の特性（新規の賃貸物件の供給が十分ではない他、収益物件が拡散して存在するため、地域を代表し得る賃料水準に一定の幅がある）に鑑み、その試算精度は比準価格に劣後するものと判断される。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 比準価格は、中心商業地域内に存し対象地と類似性を有する取引事例から試算された実証的な価格であり、各種補正や要因比較も適切になされたと思料する。一方、収益価格は、店舗・事務所の賃貸市場がやや供給過剰な状態にあり、元本価値に相応する適正な賃料を収受できないため、低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高松駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市西の丸町１０番６
標準地の範囲
東	15 m
西	30 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ高松駅を地域の核施設として存立する商業地域であり、周辺地域を含めた開発動向や社会資本の整備動向は比較的堅調であるため、今後の変化については多元的視点に基づく長期的な観察が求められる。 (2)ＪＲ高松駅を中心に形成されている商業地域。周辺でマンション開発が見られる他、新たな高松駅ビルの建設、駅北側の大学建設、サンポート地区の県立体育館、ホテル建設等、コロナ後を見据えた動きもみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)周辺地区で複数のマンション工事が進捗中であり、背後地人口及び居住者の流動性に変化が起こる可能性があるため、今後の観察が重要となる。 (2)アフターコロナの回復状況には地域差があり、都市部が回復しつつある一方、地方は力強さに欠け、第８波の影響も懸念される。
地域要因
(1)地域要因に大きな影響を齎す可能性のある社会資本等（新駅ビル、大学等）の工事が進捗中であるため、今後は長期的視野による観察が求められる。 (2)ＪＲ四国は新たな高松駅ビルの開業を２０２３年度に予定している。高松駅北側には、大学の建設も進められている。
個別的要因	(1)個別的要因につき特筆すべき要因はなく、通常の選好下にあるものと判断される。なお当該個別的要因に特別の変動はない。 (2)地域における概ね標準的な土地であり、標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市西の丸町１０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,345 円／平米 87万3,925 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,802 円／平米 90万1,883 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,434 円／平米 81万4,711 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市西の丸町１０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,082 円／平米 77万3,875 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,701 円／平米 83万2,124 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,701 円／平米 83万2,124 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市西の丸町１０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万803 円／平米 76万3,035 円／坪
推定価格 平米 坪	25万464 円／平米 82万8,034 円／坪
標準価格 平米 坪	25万464 円／平米 82万8,034 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市西の丸町１０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,336 円／平米 65万9,005 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,699 円／平米 73万9,549 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,823 円／平米 81万2,691 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情