路線価 (2023) 香川県高松市亀岡町9-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市亀岡町９番４
価格時点	2023 年
駅名	瓦町駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円／坪 1平米 16万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高松市中心市街地内の幹線道路沿いの商業地域であると思料する。需要者は県内外の法人又は個人事業主等が中心であり、また、面大地はマンション開発業者が考えられる。ウィズコロナの定着等もあり中心市街地の商業地需要は回復の動きも見られる。旧県立中央病院の跡地利用計画に影響を受けると考えられるが、具体的な動きはなく、今後が期待される。需要の中心となる価格帯は画地の規模等が多様であるため把握しづらい状況にある。 (2) 同一需給圏は、高松市中心部及びその周辺の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者は県内外の法人又は個人事業主等が中心であるが、規模によってはマンション開発業者の需要も高い。県立中央病院の跡地の土地利用が地価に与える影響は大きいが、現況においては未定である。従来の事務所利用としての需要は弱いが、面大地であればマンション用地として需要が見込まれる。需要の中心価格帯は、画地の規模、利用目的等が様々であり、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を反映した価格を求めることができた。従って本件では実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の標準地との検討を踏まえた上で、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内に存する幹線・準幹線道路沿いの事例について適切に要因比較を行い求めており、実証性が高い。収益価格は近隣地域が自己利用を前提とした取引が中心で、かつ空き店舗等も見られることから、経済価値に見合った賃料水準が形成されていないため、低位に求められた。従って、市場の実態を反映し実証性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、周辺標準地とのバランスも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	瓦町駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所が多い県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市亀岡町９番４
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	19 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	県立中央病院跡地の利用計画が土地価格に及ぼす影響に留意が必要である。
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐輪場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高松市中心部を東西に走る幹線県道沿いの商業地域であり現在の環境を維持するものと予測する。旧県立中央病院跡地利用が検討されているが、具体的な動きはなく、今後が期待される。 (2)高松市中心部に存する県道沿いの商業地域で県立中央病院跡地の土地利用が検討されているが、当面動きはない状況である。周囲でマンション需要が高まっていることと併せてこれからの動向に留意すべきである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)緩やかな景気回復、ウィズコロナの定着等より、中心市街地や利便性の高い商業地の需要は回復しつつあるが、郊外の商業地需要は依然弱含み。 (2)コロナの影響は依然見られるが、景気は緩やかに持ち直している。物価高等から宅地需要はやや低迷しており、中心部と郊外との二極化が見られる。
地域要因
(1)旧県立中央病院等の解体工事が完了しているが、具体的な動きはなく地価水準は横ばい傾向にあり、今後が期待される。 (2)県立中央病院の跡地の利用方法が周囲の環境に及ぼす影響が大きいため、計画案の公表が期待されている。
個別的要因	(1)地域における標準的な土地であり、標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。 (2)ほぼ標準的な土地で、通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市亀岡町９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,215 円／平米 54万2,895 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,149 円／平米 58万8,961 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,355 円／平米 52万3,522 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市亀岡町９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,159 円／平米 53万6,098 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,637 円／平米 54万7,596 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,389 円／平米 53万6,858 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市亀岡町９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,071 円／平米 60万1,927 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,977 円／平米 61万4,840 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,860 円／平米 53万5,109 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市亀岡町９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,811 円／平米 52万5,029 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,565 円／平米 52万910 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,109 円／平米 53万2,626 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情