路線価 (2023) 香川県高松市南新町4-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市南新町４番３
価格時点	2023 年
駅名	瓦町駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9,420万 円 (368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	9,420万 円 (368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万6,336 円／坪 1平米 25万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高松市中心部のアーケード商店街を中心として周辺部を含む商業地域。需要者は、事業法人及び個人事業者であり、県内のみならず県外からの参入もみられる。丸亀町再開発の進捗による効果や新型コロナの影響緩和も相まって、顧客流動性が回復しつつある。その影響により、やや低位推移していた市場の需給動向も回復基調にある。中心となる価格帯は、業種、規模等により異なりその把握に困難性がある。 (2) 同一需給圏は、高松市中心部のアーケード商店街及び周辺の商業地域が中心であると思料する。需要者は、主に県内外の事業法人又は県内の個人事業主である。インバウンド需要は低迷して空きテナントも散見されるが、商店街の往来数はコロナ禍以前に近い水準まで回復し、周辺ではマンション開発が進む等の明るい兆しも見られる。市場の中心価格帯は、業種、規模等により大きく異なるため、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アーケード商店街であること等により立体利用の困難性があること、高位な土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は相対的に低位に試算された。一方比準価格は中心部商業地の規範性の高い事例から比較したもので信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 投資採算性を考慮した商業施設の新設は殆どなく、初期投資に応じた賃料の授受がなされていないこと等から収益価格はやや低位に試算された。比準価格の試算においては、標準地のある商店街沿いの事例も採用し、需要者の視点からの分析を適切に実施した。したがって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量した上で、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	瓦町駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	111.3 坪 (368 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な専門店等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市南新町４番３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北方の丸亀町商店街再開発の影響等により、アーケード商店街の活性化がみられ、南部商店街等への波及効果もみられる。新型コロナの影響緩和により、地価水準は回復傾向で推移していくものと予測する。 (2)古くからの建物が密集する商店街沿いの商業地域として成熟しており、商環境に大きな変化はないものと予測する。コロナ禍以前に近い水準まで往来数が回復しており、地価の下落は縮小傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心部商業地と郊外部商業地の競争下の中、通販等流通チャネルの多様化も生じている。値頃感等から中心部商業地域の需要回復もみられる。 (2)新型コロナの影響により大きく下落した反動等により、地価は下落トレンドから上昇に転じており、特に大型施設の建設地付近の上昇が目立っている。
地域要因
(1)丸亀町再開発の効果、新型コロナの影響緩和により、顧客流動性の回復もみられるようになった。南方では、商店街型マンション建築が進捗している。 (2)商店街の往来数は回復基調にある。周辺地域ではマンション開発や再開発の動きがあり、当該地域への波及効果には注視を要する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市南新町４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,998 円／平米 55万8,707 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,321 円／平米 55万6,469 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,368 円／平米 86万4,083 円／坪
査定価格 平米 坪	26万1,000 円／平米 86万2,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市南新町４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,336 円／平米 65万9,005 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,699 円／平米 73万9,549 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,364 円／平米 84万4,233 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市南新町４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,345 円／平米 87万3,925 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,802 円／平米 90万1,883 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,310 円／平米 86万7,197 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市南新町４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,287 円／平米 74万1,493 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,287 円／平米 74万1,493 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,208 円／平米 82万3,882 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情