路線価 (2023) 香川県高松市今里町1-356-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市今里町１丁目３５６番３外
価格時点	2023 年
駅名	栗林公園駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,480万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,480万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円／坪 1平米 13万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内中心部の路線商業地域（住商混在型を含む）全域がその中核を担うものと判断される。主な市場参加者は、投資採算性及び地縁的選好性を有する個人、法人等であるが、画地条件が一定の要件を満足するものについては、マンションデベロッパーも常態的かつ有力な市場参加者と成り得る地域的特性を有している。当該地域は、売り物件が少なく、取引に係る時系列的連続性も十分ではないため、地域を代表し得る標準価格の指摘は困難である。 (2) 同一需給圏は、高松市中心市街地外縁部で、中低層店舗付事務所ビル、ロードサイド型店舗等が多い幹線道路沿いの商業地域等。需要者の中心は、県内外である程度の資本を有する個人事業主又は中小法人等で、面大地についてはマンション業者の参入も見受けられる。ウィズコロナの生活様式が定着する中、背後地人口の継続的増加等も相俟って需要は堅調で地価水準は安定している。取引される画地規模には幅があり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件対象標準地の個別的要因（収益用建物建築を前提とした場合には規模過小となる）を分析の前提とした場合、比準価格との比較における収益価格の相対的劣位性を指摘できる。他方で、比準価格は属する不動産市場の現状を直接的に試算価格に反映させたものであり、その試算精度に係る相対的信頼性は高いものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に即応する適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を反映した価格を求めることができた。従って本件では実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	栗林公園駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗、事務所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市今里町１丁目３５６番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)準幹線街路を核施設とする路線商業地域であるが、マンション用地需要も常態的に確認できる等、地域の土地需要は重層的かつ安定的に存在するため、不動産市場については今後も安定的に推移するものと予測される。 (2)中央通りと区画整理地区を東西に結ぶ幹線道路沿い路線商業地域で、今後も現状を維持すると思料するが、需要は比較的底堅く、地価は安定的傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域の不動産価格水準に直接的または間接的な影響を及ぼす可能性のある一般的要因の諸力に、顕著な変化は認められない。 (2)新型コロナからの人流回復により消費関係業種を中心に持ち直しの動きがみられるが、地域により過疎化の影響で衰退している商業地もある。
地域要因
(1)地域要因集積度そのものに顕著な変化はないものの、今後はマンション用地ニーズの更なる高まりが予測される。 (2)中規模店舗、事務所等がみられる路線商業地域。背後地ではマンション業者の参入も見受けられ需要は底堅く、地価水準は安定している。
個別的要因	(1)補正を必要とする個別的要因の介在は認められず、概ね通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に変動はない。 (2)街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市今里町１丁目３５６番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,159 円／平米 53万6,098 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,637 円／平米 54万7,596 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,446 円／平米 44万4,478 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市今里町１丁目３５６番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,790 円／平米 31万70 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,371 円／平米 32万1,909 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,385 円／平米 44万971 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市今里町１丁目３５６番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,931 円／平米 49万5,672 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,447 円／平米 49万766 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,816 円／平米 44万9,008 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市今里町１丁目３５６番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,826 円／平米 35万6,473 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,948 円／平米 38万6,630 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,044 円／平米 44万6,455 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情