路線価 (2023) 香川県高松市太田上町字下原754-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市太田上町字下原７５４番４
価格時点	2023 年
駅名	太田駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,354 円 1平米 7万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,354 円／坪 1平米 7万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高松市郊外の幹線・準幹線道路沿いに形成されている商業地域である。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人事業者又は中小法人が中心とみられる。高松市南部郊外では新規幹線道路への店舗等の立地が進んでいるほか、南方に平行して県道バイパスが開通し、また、住宅系用地の需要もあるが地価は弱含み傾向であると考えられる。画地の規模等が多様であり需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は概ね市南部郊外、準幹線道路沿い等の商業地域、混在地域等がその中心。需要者は、圏内外にて事業を営む個人事業主又は地場法人等。新規出店者が幹線道路沿い等へとシフトし、店舗・事務所需要が減退する一方、住宅地への移行も窺われる。なお、面大地はマンション開発業者を牽引役とした潜在的な需要が根強い。物価高騰の影響等もあり、商業地需要、地価は共に弱含み。立地、規模等に応じその価格帯は幅があり、中心価格帯の把握は困難な状況。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替性の認められる事例から適切に比準したものであり市場性を反映できたものと考えられる。収益価格は土地価格に見合う賃料が得られないため比準価格に比較して低位となった。当該地域は自己使用が一般的な地域であり取引において収益性はあまり重視されていないものと考えられる。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、他の標準地等との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用目的の店舗等が主であるが、取引の少ない中、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、収益価格は商況悪化等より適正賃料を収受し得ないため低位に試算されたが、収益用賃貸物件が少ない地域実情も鑑みれば、その相対的規範性は劣ると判断される。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立脚し、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、近傍標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	太田駅北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	スーパー、銀行、店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市太田上町字下原７５４番４
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐輪場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)開通した県道バイパス沿いに店舗等の立地が進んでいるが、琴電駅近くの商業地として現在の状況を維持するものと予測される。地価水準はコロナ禍による影響は不透明であるが弱含みに推移しているものと考えられる。 (2)市南部郊外の駅前に形成された近隣商業地域であるが、商業地需要は減退し、周辺では共同住宅建築等が散見される。住宅地への移行も窺われ、物価高騰の影響等もあり、商業地需要、地価は共に弱含みで推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万9,354 円 1平米 7万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万9,354 円 1平米 7万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万9,354円 1平米 7万2,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 24万16円 1平米 7万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万9,354円 1平米 7万2,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 24万16円 1平米 7万2,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過の影響等を注視する必要があるが一部地域を除き地価は下落傾向にある。 (2)コロナ禍の影響は和らぐも、観光客を含めた客足は回復途上。物価高騰もあるが、中心市街地を始め、全体的な商況は改善傾向。一方、二極化も散見。
地域要因
(1)琴電駅近くの県道沿いの商業地であり、近年南方にバイパスが開通したが地域要因に特に変化はなく地価は弱含みに推移していると考えられる。 (2)地域要因に特段の変動はない。商況低下等より、住宅地への移行も懸念される中、物価高騰の影響等もあり、商業地としての需要、地価は共に弱含み。
個別的要因	(1)地域における標準的な土地であり、標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市太田上町字下原７５４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,952 円／平米 15万1,917 円／坪
推定価格 平米 坪	5万649 円／平米 16万7,446 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,639 円／平米 23万6,839 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,600 円／平米 23万6,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市太田上町字下原７５４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,239 円／平米 18万2,620 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,175 円／平米 20万5,551 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,233 円／平米 24万2,108 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市太田上町字下原７５４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,503 円／平米 22万6,471 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,160 円／平米 22万5,337 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,821 円／平米 24万746 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市太田上町字下原７５４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,034 円／平米 20万1,778 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,842 円／平米 24万816 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,336 円／平米 23万9,143 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,300 円／平米 23万9,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情