路線価 (2023) 香川県高松市香川町川東上字須賀1732-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市香川町川東上字須賀１７３２番４
価格時点	2023 年
駅名	空港通り駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,246 円／坪 1平米 2万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧香川町を中心とした高松市及び隣接町内の郊外にある幹線・準幹線道路沿いの商業地域及び商住混在地域。需要者は主として圏内に地縁関係のある法人又は個人事業者等。人口減少・高齢化等により周辺地域の衰退化が進行している。周辺に郊外型商業施設の進出等もあって、商業地需要は低調である。近隣地域内において、取引が少なく、規模・用途等も様々であることから、需要の中心価格帯の把握は、困難である。 (2) 同一需給圏は、高松市南部郊外を中心として高松市郊外の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主となる需要者は当該地域に地縁性を有する県内の法人又は個人事業者等であると考えられる。コロナ禍による影響は不透明であるが合併に伴う中心性の低下、郊外の新規道路整備による路線商業地域の増加等により既存国道沿い等は商業地としての地位は低下している。当該地域で市場の中心となる価格帯は画地の規模等が多様であるため特に把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗としての利用が中心で、自己所有目的の取引が主流であり、商業用借家の賃貸市場は未成熟で収益価格は求め得なかった。他方、比準価格は信頼性を有する事例により試算したもので、現実の市場取引に基づいた実証的な価格である。したがって、市場性を反映した価格として説得力の高い比準価格をもって、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、周辺町内の代替性の認められる事例を採用し市場性を反映できたものと考えられる。収益価格は、賃貸市場が未成熟であり適切な事例が得られないことから試算できなかったが当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、収益価格はあまり考慮されていない。よって本件では、代表標準地等との均衡も検討の上、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	空港通り駅南方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	136.1 坪 (450 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市香川町川東上字須賀１７３２番４
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	旧来型の店舗や住宅が混在する既成商業地域
街路	７．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧香川町役場近くの準幹線道沿いの近隣商業地域である。衰退傾向が続き、今後は住宅を中心とする地域へと転換していくものと予測。需要は低調で、コロナ禍の影響等の影響も残り、地価は下落傾向が続くと予測。 (2)高松市郊外は近年幹線バイパスが建設されており既存国道沿い等の地位は相対的に低下するものと予測される。需要は低調でコロナ禍による影響は不透明であるが地価水準はやや下落傾向に推移するものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響等が残るものの、地域経済は持ち直しつつあり、不動産需要は地域により強弱がある。中心部等及び郊外での二極化も進んでいる。 (2)不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過の影響等を注視する必要があるが一部地域を除き地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)準幹線道沿いの商業地で、大型商業施設への顧客流出等により、地域の商況は弱い。特段な地域要因の変動はない。 (2)地域要因に特に変化はないが、既存商業地の相対的地位は低下している。
個別的要因	(1)画地規模、街路条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。 (2)地域における概ね標準的な土地であり、標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市香川町川東上字須賀１７３２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,622 円／平米 5万8,258 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,568 円／平米 10万7,670 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,670 円／平米 9万1,477 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市香川町川東上字須賀１７３２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,858 円／平米 8万2,181 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,660 円／平米 10万4,668 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,364 円／平米 9万465 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市香川町川東上字須賀１７３２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,030 円／平米 9万5,973 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,185 円／平米 11万6,322 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,925 円／平米 9万2,320 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市香川町川東上字須賀１７３２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,907 円／平米 5万9,201 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,392 円／平米 12万312 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,466 円／平米 9万803 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情