路線価 (2023) 香川県高松市国分寺町新居字下向田1558 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市国分寺町新居字下向田１５５８番
価格時点	2023 年
駅名	端岡駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,010万 円 (824 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4,000万 円 (824 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万672 円／坪 1平米 4万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高松市西部郊外を中心に周辺市町も含む比較的道路条件の良好な商業地域。需要者は、事業法人及び個人事業者であり、県内のみならず規模の大きなものは県外から比較的資本力のある法人の参入もみられる。周辺大型店舗等との競合や借地需要との選別等の状況下にあるが、一方で値頃感は生じている。中心となる価格帯は、業種、規模等により異なりその把握に困難性がある。 (2) 同一需給圏は高松市西部郊外の街路条件が良好な商業地域を中心に、周辺市町までその圏域が及ぶものと思料する。需要者の中心は概ね県内の事業法人及び個人事業主だが、大規模地については県外事業法人の参入も見受けられる。中小規模の店舗等が点在する地域であり、周辺の大型店舗を中心とした地域に比べて競争力が弱く、近年、新規の出店はない状態で価格は低位に推移している。中心となる価格帯は、業種や規模等により異なり、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高層利用が想定できないこと、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により、収益価格は相対的に低位に試算された。一方比準価格は、広域的に市場性を十分に反映した取引事例から比較検討したものであり、その信頼性は高い。したがって、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益還元法の適用に当たっては、高層利用や大規模店舗としての利用が想定できないこと等から、収益価格は低位に試算された。取引事例比較法では、街路条件の類似する事例を中心に同一町内の事例を含めて採用しており、当該事例を比較検討して試算した比準価格の規範性は高い。したがって本件では収益価格を参考にとどめ、市場分析の結果を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	端岡駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	249.2 坪 (824 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市国分寺町新居字下向田１５５８番
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	70 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西郊外部の路線商業地として地域要因に大きな変動はない。新型コロナの影響緩和等により、地価水準は底値圏を見据えた状況で推移するものと予測する。 (2)高松市西部郊外の路線商業地域として地域の状況に大きな変化はなく、今後も同様の状況が続くものと予測。新型コロナの影響は弱まりつつあり、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万672 円 1平米 4万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心部商業地と郊外部商業地の競争下の中、通販等流通チャネルの多様化も生じている。路線や立地条件等による差異もみられる。 (2)新型コロナの影響により大きく下落した反動等により、地価は下落トレンドから上昇に転じており、特に大型施設の建設地付近の上昇が目立っている。
地域要因
(1)郊外の商業地として用途的には安定して推移している。諸要因に大きな変動はないが、背後地人口減少の影響下にある。 (2)国道沿いにあって交通量は多いが、殆どが通過車両で商況の低迷している状況が続いており、大きな変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市国分寺町新居字下向田１５５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,030 円／平米 13万5,645 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,216 円／平米 16万2,708 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,216 円／平米 16万2,708 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市国分寺町新居字下向田１５５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,191 円／平米 12万2,953 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,992 円／平米 12万8,908 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,545 円／平米 16万3,796 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市国分寺町新居字下向田１５５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,858 円／平米 8万2,181 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,660 円／平米 10万4,668 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,633 円／平米 16万781 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情