路線価 (2023) 香川県高松市高松町字角屋2359-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市高松町字角屋２３５９番２
価格時点	2023 年
駅名	古高松駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,870万 円 (626 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万1,415 円 1平米 4万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,870万 円 (626 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万1,415 円／坪 1平米 4万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高松市東部を中心とした郊外の幹線・準幹線道路沿いの商業及び商住混在地域が圏域となる。需要者は当該圏内に地縁性のある中小規模法人または個人事業者が中心と考える。生活幹線道路沿いの旧来からの商業地域であるため、背後の居住者を対象にした中小規模事業者からの需要が想定されるが、コロナ禍の影響は緩和しているもののまだ残るため需要は弱含みである。取引される画地規模が様々であるため、需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 狭義（１次的）な同一需給圏は、高松市東方郊外の準幹線沿線に位置する商業地域であるものと判断されるが、広義には商住混在地域を含む他、その範囲も高松市外縁部全域に渡るものと判定される。市場参加者の動機及び属性については多様性があり、端的に表記することは困難であるが、その中心は地縁的選好性を有するエンドユーザーに求められるものと判定される。地域の標準価格水準については、不動産取引件数が十分ではないため、その指摘が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外の旧来型の商業地域では、自用の店舗・事務所等が多く、不動産の収益性を重視して意思決定を行う需要者は少ないのが現状である。一方、比準価格は類似地域の事例から適切に試算されており、市場性を反映した実証的な価格であると思料される。したがって、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、新規のテナント供給が殆ど確認できない状況にある他、既存テナントの流動性についても極めて軟調な状況が継続しているため、求められた収益価格は、必ずしも対象標準地の本質的価値を表象するものではない可能性が指摘される。他方で比準価格は、その実証性及び客観的規範性に問題はないものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	古高松駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	189.4 坪 (626 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等の中に住宅が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市高松町字角屋２３５９番２
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	営業所用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	33 m
面積	600 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後とも現状を維持するものと予測する。地価は新型コロナウイルス感染症の影響は緩和しているものの、需要は弱いため、若干の下落傾向が続いており、今後も同様な傾向になるものと予測する。 (2)地域の核である対象標準地接面県道の相対的地位及び性格に変化（生活関連幹線としての性格が強くなりつつある）が確認される状況にあり、今後も不動産市場は軟調を基調として推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	営業所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で厳しい状況にある中、持ち直しつつある。先行きの不透明感から郊外の商業地需要は弱い状況にある。 (2)社会資本、人口等を主観とする一般的要因の状況に顕著な変化は認められないが、不動産需要圧力については低調な状態が継続している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。背後の居住者を対象にした生活関連の店舗・事務所等の需要が見込まれるが、コロナ禍の影響はまだ残り、需要は弱い。 (2)成熟（硬直化）から衰退傾向にあるものと判断されるため、今後は地域要因（性格）に係る変化を多角的かつ長期的視点により観察する必要がある。
個別的要因	(1)画地条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。 (2)補正を必要とする個別的要因の介在は認められず、概ね通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市高松町字角屋２３５９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,948 円／平米 21万1,412 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,340 円／平米 23万5,850 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,245 円／平米 15万6,192 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市高松町字角屋２３５９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,445 円／平米 17万6,689 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,445 円／平米 17万6,689 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,101 円／平米 14万9,104 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市高松町字角屋２３５９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,297 円／平米 14万3,140 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,853 円／平米 17万4,732 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,403 円／平米 15万3,408 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市高松町字角屋２３５９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,075 円／平米 15万2,324 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,596 円／平米 21万3,554 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,472 円／平米 15万3,636 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市高松町字角屋２３５９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,559 円／平米 16万536 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,685 円／平米 15万7,647 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,851 円／平米 15万1,583 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情