路線価 (2023) 香川県高松市鬼無町藤井691-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市鬼無町藤井６９１番１
価格時点	2023 年
駅名	鬼無駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (695 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (695 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円／坪 1平米 3万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 狭義の同一需給圏は、高松市北西部の商住混在型路線商業地域に求められるが、地域の相対的陳腐化に伴い、商業地域としての地域要因構成要素を徐々に喪失しつつあり、この点において広義の同一需給圏は前記よりも広域となるものと判定される。また市場参入動機及び市場参加者の属性も多様である（但し需要圧力の絶対値は低調である）ものと推測されるため、市場特性を端的に表記するのは困難である他、地域の標準価格水準に係る総括的指摘も困難である。 (2) 同一需給圏は概ね市西部、南部の幹線、準幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者は圏内外で沿道サービス業を営む法人等を主とするが、地縁的選好性の強さも散見。需給動向は、コロナ禍の影響等は和らぐも、バイパス沿い、郊外型大規模店舗への顧客流出、背後地人口の減少等による商況低下等より閉鎖店舗も散見され、現時点では需要は弱含み。圏域の広さに対し取引が少なく、業種、画地規模等に応じ価格帯には幅もあり、中心価格帯等の把握は困難な状況。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 属する地域は自用の店舗、事務所等が中心であり、テナントの絶対数が十分ではない他、新規の賃貸物件供給が殆ど確認できない状況にあるため、求められた収益価格については、その相対的劣位性が指摘される。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用目的の店舗等が主だが取引の少ない中、信頼性の高い取引事例を広域的な範囲から収集し得た。一方、収益価格は商況悪化等より適正賃料を収受し得ないため低位に試算されたが、収益物件が少ない地域実情も鑑みれば、その相対的規範性は劣ると判断する。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鬼無駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	210.2 坪 (695 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗、事務所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市鬼無町藤井６９１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)坂出市等とのアクセスを担う県道を地域のコアとして存立するが、相対的陳腐化が顕在化しており、地域の変革を齎し得る要因も認められないため、今後も当分の間は現在と同様なあり方で推移するものと予測される。 (2)旧国道沿いの商業地域として同様に推移すると予測。コロナ禍の影響等は和らぐも、郊外型大規模店舗への顧客流出等より商況は低下し、需要、地価は弱含みで推移すると予測。峰山トンネル開通の影響等には依然要注視。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域の収益性に影響を齎す可能性のある一般的要因の諸力は、やや低下傾向にある可能性が指摘される。 (2)コロナ禍の影響は和らぐも、観光客を含めた客足は回復途上。物価高騰もあるが、中心市街地を始め、全体的な商況は改善傾向。一方、二極化も散見。
地域要因
(1)地域の相対的陳腐化に伴う商圏の拡散及び顧客流動性の低下等に起因する諸要因の複合的作用により、土地需要及び地価水準は軟調に推移している。 (2)地域要因に特段の変動はないが、商況低下が継続。コロナ禍の影響等は和らぐも、需要、地価は弱含み。峰山トンネル開通の影響等には、依然要注視。
個別的要因	(1)補正を必要とする個別的要因の介在は認められず、概ね通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に特別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市鬼無町藤井６９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,191 円／平米 12万2,953 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,992 円／平米 12万8,908 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,386 円／平米 13万210 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市鬼無町藤井６９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,030 円／平米 13万5,645 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,216 円／平米 16万2,708 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,626 円／平米 13万1,004 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市鬼無町藤井６９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万530 円／平米 13万3,992 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,535 円／平米 14万621 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,384 円／平米 13万204 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市鬼無町藤井６９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,972 円／平米 12万8,841 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,648 円／平米 13万1,076 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,648 円／平米 13万1,076 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情