路線価 (2023) 香川県高松市太田下町字須川2459-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市太田下町字須川２４５９番１外
価格時点	2023 年
駅名	伏石駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億3,900万 円 (2438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億3,900万 円 (2438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,988 円／坪 1平米 9万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高松市郊外の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要の中心は、県内外の大手資本力のある法人であるが、マンション用地としてデベロッパーも挙げられる。近年、定期借地権を活用した小売店舗等の出店が多い地域であるが、コロナ禍の影響で停滞していた。しかし、新駅開業による利便性の向上により、マンション用地としての需要は高まっている。市場での需要の価格幅は、位置、画地規模により異なり、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、高松市郊外の幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円。需要者は県内外の事業法人等が中心であるが、マンション用地として開発業者も挙げられる。もともと定期借地権を利用した出店が多い地域であり、また、コロナ禍の影響で郊外の商業系用途の宅地需給はやや停滞しているが、新駅開業による利便性向上からマンション用地としての需要は強い。なお、取引自体も少なく、画地規模、業種等が異なるため、取引の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の規範性のある事例から査定したもので、取引の実勢を反映した信頼性のある価格である。収益価格は、当該地域が自用の建物が多く、経済的価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、元本と果実の相関関係が希薄であるので、低めに求められた。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の路線商業地の事例から適切に比準したもので、市場の実態を反映し、規範性が高い。一方、収益価格は、駐車場確保の必要性や土地価格に見合う賃料水準が得られないため、比準価格と比較して低位に求められた。当該地域は自己利用目的での取引が主で、需要者は利便性等を重視して取引を行うため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	伏石駅東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	737.4 坪 (2438 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅等が混在する駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	41 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市太田下町字須川２４５９番１外
標準地の範囲
東	250 m
西	30 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	付近で新駅が開業した、幹線道路沿い路線商業地域
街路	４１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)令和２年に新駅が開業した幹線道路沿いの路線商業地域で、新駅開業により、当該地域はマンション用地、ロードサイド型店舗用地としての需要が見られ、今後も徐々に発展傾向になると思われる。 (2)令和２年に新駅が開業した幹線道路沿いの商業地域で、至近でマンションが建築中であり、ロードサイド型店舗やマンション用地としての需要が見られる。新駅開業による需給の影響を注視すべきである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)景気は緩やかに回復し、個人消費も緩やかに持ち直している。郊外の路線商業地についても、需要が徐々に出ている。 (2)コロナの影響は依然見られるが、景気は緩やかに持ち直している。物価高等から宅地需要はやや低迷しており、中心部と郊外との二極化が見られる。
地域要因
(1)当該地域は、幹線道路沿い路線商業地域であり、西方至近に新駅が開業した。これにより、需要は底堅く、コロナ禍の影響は限定的である。 (2)至近で新駅が開業した路線商業地域であるが、需要は底堅く、コロナ禍の中、地価は横ばい傾向で推移している。
個別的要因	(1)規模、形状とも標準的である。個別的要因に変動はない。 (2)地域内において標準的で通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市太田下町字須川２４５９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,482 円／平米 21万9,789 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,143 円／平米 39万3,887 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,286 円／平米 32万8,240 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,300 円／平米 32万8,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市太田下町字須川２４５９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,870 円／平米 44万5,880 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,763 円／平米 45万5,444 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,502 円／平米 33万8,872 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	28 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市太田下町字須川２４５９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,719 円／平米 28万81 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,380 円／平米 27万8,960 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,561 円／平米 31万5,925 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,600 円／平米 31万6,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市太田下町字須川２４５９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,239 円／平米 18万2,620 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,175 円／平米 20万5,551 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,378 円／平米 32万5,238 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,400 円／平米 32万5,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情