路線価 (2023) 香川県高松市郷東町字乾新開796-131 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市郷東町字乾新開７９６番１３１
価格時点	2023 年
駅名	香西駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (6932 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (6932 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円／坪 1平米 1万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね高松市を中心とする臨海部の工業地域等。需要者の中心は県内の製造業、流通業等の中規模事業法人等。流通関連の倉庫需要もあり、供給は少ないが、需要は底堅い。古くからの工業地域であるため、取引自体が少なく、業種・業態により画地規模等が様々であるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、市臨海部を中心に標準地と概ね同等の立地条件を有し、加工、流通業等、各種用途が混在する工業地一円。需要者は、主に圏内外に事業拠点を有する自用目的の法人等がその中心。産業集積度の劣後感に加え、原材料高の影響等もあるが、倉庫需要の高まり等もあり、物流関係を中心に圏内企業の新規投資意欲は回復傾向。なお、大規模地の取引は少ない状況。取引が少なく、業種等に応じ画地規模等にも幅があるため、中心価格帯等の把握は困難な状況。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が主で、類似性が認められる信頼性のある取引事例を含み、市場性を反映した実証的な比準価格が求められた。一方臨海工業地域に存することから、貸倉庫が一部見られる程度で、建物の規模等に個別性が強く、賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用目的の取引が殆どだが、工場地需要等を反映し取引が特に少ない中、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内は賃貸による工場経営等も殆どなく、賃貸市場が形成されていないと思料されるため、工場等の賃貸想定は現実的でないと判断し、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	香西駅北方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	2096.8 坪 (6932 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場が多い街区整然とした工業団地
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市郷東町字乾新開７９６番１３１
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	250 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	115 m
面積	7000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部の工業地域で、現状のまま推移すると予測する。工業、流通業務用地の供給は少ないが、倉庫、流通業務用地の需要は一定程度認められる。地価はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)工場、倉庫等が混在する郊外の臨海工業地域として、概ね現況と同様に推移すると予測。原材料高等による先行き不透明感等もあるが、物流関係を中心に新規投資意欲は回復傾向。現時点では需要、地価共に横ばいと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しつつあるが、新型コロナウイルス感染症の影響も残る。需給動向は全体的に弱含んでいるが、依然中心部等と郊外との二極化も進行。 (2)原材料高の影響等が顕在化し、地場経済先行きは不透明。一方、物流関係を中心に新規土地取得の意欲は回復傾向で、需要は総じて横ばい傾向で推移。
地域要因
(1)古くからの臨海工業地域で、地域要因に大きな変動はない。原材料の動向等の不透明感があるものの、供給は少なく、需要は底堅い。 (2)地域要因に特段の変動はない。臨海工業地として成熟し、原材料高等による先行き不透明感もあるが、倉庫需要の高まり等より需要、地価は回復傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市郷東町字乾新開７９６番１３１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,470 円／平米 8万4,204 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,975 円／平米 8万2,567 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,796 円／平米 5万5,528 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市郷東町字乾新開７９６番１３１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万768 円／平米 3万5,599 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,237 円／平米 3万7,150 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,575 円／平米 4万8,185 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市郷東町字乾新開７９６番１３１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,451 円／平米 5万1,081 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,926 円／平米 5万2,651 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,722 円／平米 5万1,977 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市郷東町字乾新開７９６番１３１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,812 円／平米 3万2,438 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,167 円／平米 4万224 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,842 円／平米 5万2,374 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情