路線価 (2023) 香川県高松市瀬戸内町509-165 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市瀬戸内町５０９番１６５
価格時点	2023 年
駅名	昭和町駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,330万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,330万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円／坪 1平米 3万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね高松市近郊から郊外にかけての工業地域及び混在地域。需要者は工業用途としては県内に拠点を有する事業法人、住宅用途としては居住目的の個人が中心である。高松市中央卸売市場の移転・整備計画の進捗状況により当該地域の宅地需給も活発化すると見込まれるが、現在は様子見の状況である。取引自体は低調であるが、特に過去に水害被害等を受けた沿岸部を中心に厳しい状況にある。取引の中心価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、高松市近郊及びその周辺の工業地域及び用途混在地域である。需要者は自用の工場、倉庫用地の取得を目的とする事業法人等が中心であるが、特に中央卸売市場に関連した事業者等が想定される。コロナ禍以前から工業地の取引件数は少なかったが、現在においても需要は低調である。業種業態や画地規模が多様であるため、需要の中心となる価格帯について把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己利用取引が中心の地域で賃貸市場が形成されておらず、賃料水準の把握が必要な収益価格は試算し得なかった。比準価格の試算にあたっては、取引が少ないため広域的に事例を収集したが、標準地の特性と類似する沿岸部の取引事例も採用しており、当該価格は高い規範性を有する。したがって本件では、市場動向を考慮の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内に存する取引事例について適切に要因比較等を行い求められた比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場が未成熟で工業賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格は試算し得なかった。従って、市場参加者は、現実の取引価格を参考に取引の意思決定を行うため、市場の実態を反映した比準価格を適正と判断し、市場動向を考慮の上、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	昭和町駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	202.4 坪 (669 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫等が混在する卸売市場背後の工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市瀬戸内町５０９番１６５
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中規模事業所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	水産関連の工場・倉庫等を中心に形成される地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水産用途関連の建物を中心に形成されている臨海部の工業地域だが、一部で住宅・商業利用の動きが見られる。用途・規模等から依然として需要は低迷しており、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)中央卸売市場を核として水産関連の事業所等が多く立地する地域。現況は、規模等により需要・地価ともに弱含みであるが、青果棟の移転や、現青果棟敷地における水産物棟の整備計画が及ぼす影響を注視すべきである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模事業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 11万6,371円 1平米 3万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 11万6,371円 1平米 3万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は緩やかな回復基調にあり、企業の生産活動は持ち直しつつあるが、円安やエネルギー価格の高騰等不透明な要素もある。 (2)コロナの影響は依然見られるが、景気は緩やかに持ち直している。物価高等から宅地需要はやや低迷しており、中心部と郊外との二極化が見られる。
地域要因
(1)大きな変動はないが、近隣の市場内商店街は比較的集客があり、青果棟の移転を含め、今後の地域動向には注視を要する。 (2)近隣地域の状況に変動はないが、中央卸売市場の再整備が進行中であり、当該要因が地域環境に及ぼす影響を注視すべきである。
個別的要因	(1)画地条件等は地域内において標準的である。なお、個別的要因に変動はない。 (2)近隣地域においてほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にある。個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市瀬戸内町５０９番１６５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,860 円／平米 8万2,187 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,244 円／平米 9万6,681 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,981 円／平米 11万5,647 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	1.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市瀬戸内町５０９番１６５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,040 円／平米 8万9,394 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,040 円／平米 8万9,394 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,711 円／平米 11万4,755 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市瀬戸内町５０９番１６５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,817 円／平米 11万8,411 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,664 円／平米 13万1,129 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,766 円／平米 11万8,242 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市瀬戸内町５０９番１６５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,470 円／平米 8万4,204 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,975 円／平米 8万2,567 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,688 円／平米 11万4,679 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情