路線価 (2023) 香川県丸亀市飯野町西分字定国甲320-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 丸亀市香川県丸亀市飯野町西分字定国甲３２０番１
価格時点	2023 年
駅名	宇多津駅 から 4200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (581 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (581 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円／坪 1平米 2万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は丸亀市東部から南部郊外の、農家住宅の特徴を残した住宅地域である。需要者の中心は丸亀市や隣接市町に居住又は勤務地を有する第１次取得層で、地縁性も認められる。農家住宅地としての需要は少ないが、主要幹線等への接近性等から一般戸建住宅地への移行も予測される。需要の中心となる価格帯は、画地規模が様々で取引自体も少なく把握できない。新型コロナウイルスによる経済活動全般への影響が懸念されるが、当該地域は限定的である。 (2) 同一需給圏の範囲を丸亀市東部から南部にかけての農家集落地域を中心とした住宅地域と判定する。主たる需要者は同圏内に居住しかつ同圏内に地縁性を有する一次取得層で、同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺の一般戸建住宅地で需要の中心となる価格帯は土地で８００万円程度までと思料するが、農家住宅地はそれ自体需要が限られ取引は少なく、規模もバラツキがあるため中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農地が多く残る旧市街化調整区域内にあり、賃貸市場は未成熟なため収益価格は試算し得なかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においては一定の規範性を有する事例から試算し得た。採用した手法は１手法であるが、信頼性の高い比準価格を中心に、最近の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は自己利用目的の農家住宅が多く賃貸市場が未成熟であり、収益性に基づく価格形成がなされる地域でないため、収益価格は試算しなかった。代替競争物件との比較における市場性を反映した実証的な比準価格を採用することとし、周辺の他の標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇多津駅南東方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	175.7 坪 (581 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅が多い農家住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	丸亀市香川県丸亀市飯野町西分字定国甲３２０番１
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	25 m
面積	600 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特定用途制限地域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧市街化調整区域内の農家集落であるが、周辺は農地転用による宅地化が緩やかに進んでおり、主要幹線との接近性等を勘案すると、一般戸建住宅地としての移行が予測される。一方、保守性・地縁性も残っている。 (2)旧市街化調整区域の保守性・地縁性を有する農家住宅の多い地域で当分の間は現在の住環境を維持し、周辺では今後も緩やかながらも宅地開発が進むと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる経済活動の抑制は緩和されつつある。急激な円安や資源価格の高騰による物価高騰が今後の景気等にどの程度影響を及ぼすか注視。 (2)所得格差や人口減少・少子高齢化等により需要は弱含み傾向にある。コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、地価の下落幅は縮小傾向にある。
地域要因
(1)旧市街化調整区域内の農家住宅の特性を残す集落で、周辺には農地が多く残るが、緩やかに宅地化が進みつつある。 (2)一般住宅と農家住宅の混在する旧市街化調整区域で、周辺には農地が多く残るが、緩やかに宅地化が進みつつある。
個別的要因	(1)画地規模がやや大であるが近隣地域内では標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。 (2)北西側道路で画地規模はやや大であるが、近隣地域内では概ね標準的である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市飯野町西分字定国甲３２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,304 円／平米 4万7,289 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,029 円／平米 9万5,970 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,601 円／平米 7万8,025 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市飯野町西分字定国甲３２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,599 円／平米 6万1,488 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,708 円／平米 8万1,685 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,105 円／平米 7万9,691 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市飯野町西分字定国甲３２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,149 円／平米 6万9,919 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,051 円／平米 8万2,819 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,678 円／平米 7万8,279 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市飯野町西分字定国甲３２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万275 円／平米 6万7,029 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,281 円／平米 7万355 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,911 円／平米 7万9,050 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情