路線価 (2023) 香川県丸亀市綾歌町富熊字富士見坂5012-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 丸亀市香川県丸亀市綾歌町富熊字富士見坂５０１２番４
価格時点	2023 年
駅名	栗熊駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	449万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	449万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円／坪 1平米 2万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は概ね丸亀市の南東部郊外を占める旧綾歌町地区の住宅地域である。需要者の中心は中讃地区に勤務地を有し同一需給圏内に居住する一次取得者と思われる。中心部から距離を有し、生活行動上の利便性を欠くため、有効需要は弱含みに推移してきている。価格帯は相当低くなったため、下落余地も小さいものと認められる。土地は面積２００㎡程度で価額４５０万円程度で、新築戸建で２，４００万円程度までが需要の中心と思料する。 (2) 同一需給圏は概ね丸亀市の南東部を占める旧町域の住宅地域であるものと判断する。需要者の中心は中讃地区に勤務地を有し同一需給圏内に居住する一次取得者と思料する。新型コロナの影響はやや緩和されつつあり、値頃感も出てきていることから、団地内での取引が若干増えつつある状況にあるものと思料する。取引の中心となる価格帯は、土地は５００万円程度、新築戸建で２４００万円程度であるものと思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等は周辺に見当たらず、また戸建物件は転勤等に伴う一時的な貸家のみで、賃貸市場が未成熟なため収益価格は適用できなかった。比準価格は本件においては標準地に類似する戸建住宅団地で代替性を有する取引事例から比準しており、市場性を反映し信頼性が高いといえる。よって当該比準価格を採用することとし、周辺地域にある標準地・基準地との価格均衡、前年度からの価格形成要因の変化等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、近隣地域内の実証性の高い事例を重視し、各事例を適切に補修正しており、市場性を反映した価格が得られたものと考えられる。一方、自用物件が多い地域的特性等より、賃貸需要が乏しいことから、収益価格は試算できなかった。需要者は快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うことから、市場性を反映していると認められる比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	栗熊駅北方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	丸亀市香川県丸亀市綾歌町富熊字富士見坂５０１２番４
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	大規模戸建住宅団地
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)綾歌町郊外の大規模戸建住宅団地であり、地域要因に特別の変動要因はなく当面の間は現状を維持するものと予測する。地価は若干の下落傾向で推移しているものと予測される。 (2)郊外にある大規模戸建住宅団地である。特に地域要因の変動はなく、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で依然として厳しい状況にある中、持ち直しつつある。住宅投資などでも一部持ち直しの動きが見られる。 (2)新型コロナの影響は落ち着きつつあり、緩やかな回復傾向を見せつつあるが、若干の先行き不透明感も認められる。不動産の二極化は依然進行中。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動要因はないが、郊外住宅地の需要の減退及び新型コロナウイルス感染症の影響により、地価は弱含み傾向にある。 (2)郊外にある大規模住宅団地であり、地域要因は特に大きな変動はない。人口減少等により、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)規模、形状とも標準的である。また個別的要因に変動はない。 (2)規模、形状とも標準的である。また個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市綾歌町富熊字富士見坂５０１２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,832 円／平米 7万5,483 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,901 円／平米 7万2,405 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,901 円／平米 7万2,405 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市綾歌町富熊字富士見坂５０１２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,163 円／平米 7万9,883 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,761 円／平米 8万1,860 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,951 円／平米 7万2,570 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市綾歌町富熊字富士見坂５０１２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,717 円／平米 10万4,856 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,714 円／平米 9万8,234 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,768 円／平米 7万1,965 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市綾歌町富熊字富士見坂５０１２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,557 円／平米 8万1,185 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,262 円／平米 8万210 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,016 円／平米 7万2,785 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情