路線価 (2023) 香川県丸亀市土器町東1-804 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 丸亀市香川県丸亀市土器町東１丁目８０４番
価格時点	2023 年
駅名	丸亀駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,320万 円 (694 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,320万 円 (694 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円／坪 1平米 4万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、市内幹線道路沿線の郊外型路線商業地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ事業者及び県内外の事業者。近年市場の需給動向については売買を前提とした出店希望者が減少しており、定期借地等による店舗展開が多い。回復傾向にあった地価は、コロナウイルスの感染拡大に伴いやや調整局面に転じている。路線商業地においては取引される規模にバラツキがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、丸亀市を中心とした幹線沿いの路線商業地域である。需要者は主として同一需給圏内に事業所等を有する法人のほか県内外の事業者。市内の郊外の路線商業地域は、国道１１号沿いに店舗、営業所等の進出がみられるものの、他の主要幹線には全般的に低調である。当該地域の利用形態は、借地が中心で取引は少なく、取引される画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 路線商業地域であり、定期借地権等を前提とした賃貸物件が主体となりつつあり、売買を前提とした自用取引が少なくなっているため、取引事例は広域的に採用した。採用した事例はいずれも規範性が認められ、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格については、ロードサイド型店舗は、駐車場スペースの確保面積の想定条件等によりバラツキがでてくる。従って比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高い事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、当該地域及び周辺地域においては、自用の店舗等が多く、商業事業者向け賃貸市場の熟成度が低いため、やや低く試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額、また周辺標準地等との価格バランスを検討し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	丸亀駅東方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	209.9 坪 (694 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模な低層小売店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	丸亀市香川県丸亀市土器町東１丁目８０４番
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	750 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郊外の路線商業地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路の幅員・連続性等良好な郊外型路線商業地域である。定期借地の事例が多く売買事例は比較的少ない。長年の地価下落で横ばい傾向にあったが、新型コロナウイルスの感染拡大に伴い下方修正が必要となった。 (2)背後地域の熟成に伴い路線商業地域として熟成しつつあり、今後も同様に推移していくものと予測する。周辺路線商業地域との競合関係の中、宅地需要はやや弱く、地価はやや下落傾向にあると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染の影響は緩和されつつある一方、物価高騰、急激な円安等に伴い建設資材の高止まり等が懸念される。 (2)新型コロナからの人流回復により消費関係業種を中心に持ち直しの動きがみられるが、地域により過疎化の影響で衰退している商業地もある。
地域要因
(1)郊外型路線商業地域として漸次熟成しつつある。新しい店舗は定期借地権に基づくものが主体である。 (2)路線商業地域で、周辺の宅地開発とともに徐々に熟成しつつあるが、商業地需要は弱含みである。
個別的要因	(1)二方路以外に特記すべき変動要因はなく、地域内においてほぼ標準的な土地である。 (2)地形及び二方路の影響はごく小さく、地域内において概ね標準的である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市土器町東１丁目８０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,849 円／平米 14万4,965 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,204 円／平米 18万9,116 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,829 円／平米 15万8,123 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市土器町東１丁目８０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,464 円／平米 9万7,408 円／坪
推定価格 平米 坪	4万636 円／平米 13万4,343 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,976 円／平米 15万8,609 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市土器町東１丁目８０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,133 円／平米 16万9,046 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,593 円／平米 20万6,932 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,447 円／平米 16万166 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県丸亀市土器町東１丁目８０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,529 円／平米 21万27 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,984 円／平米 22万4,755 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,775 円／平米 15万7,944 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情