路線価 (2023) 香川県坂出市江尻町字江尻新開191-210 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 坂出市香川県坂出市江尻町字江尻新開１９１番２１０
価格時点	2023 年
駅名	坂出駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	561万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,297 円 1平米 3万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	561万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,297 円／坪 1平米 3万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね坂出市内、江尻町及び周辺地区を中心とする住宅地域一円。需要者は市内に居住する給与所得者で、地縁性をやや有する一次取得者が中心。また、圏外からの転入もある。需給動向は、コロナ禍の影響も和らぎ、値頃感もある一方、価格競争力を有する郊外部での新規宅地供給等、人口減等を背景とした市自体の弱含みな不動産市況等もあり、需要は軟調。土地は概ね６００万円弱が需要の中心だが、立地、画地規模等に応じ中心価格帯には幅がある。 (2) 同一需給圏の範囲は概ね坂出市内の住宅地域が圏域である。需要者は坂出市に居住する一次取得者が中心であるが。一部市外からの転入者も見られる。人口減少等の負の要因が継続しており、生活利便性に優る地域とそれ以外の地域で二極化・選別化が見られる。郊外で新規供給される住宅地の影響を受け需要はやや弱含み。市場における中心価格帯は、地域性・画地規模等により様々であるが、新規分譲住宅地であれば総額で６００万円前後と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の取引が殆どである中、周辺の地域的特性等が類似する信頼性が高い取引事例を収集し得た。一方、標準地は戸建住宅地域内に存し、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度であり、画地規模等からも共同住宅想定が困難であると判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立脚し、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己所有目的が中心の住宅地域に所在し、賃貸市場、画地条件等を考慮し収益価格は試算し得なかった。比準価格は現実の取引市場に基づく実証的な価格である。典型的な需要者は代替競争関係にある不動産との比較により取引の意思決定をすると思料され、本試算では、市街地近郊に所在し代替性を有する事例を採用しており信頼性のある価格が得られた。以上より、比準価格を採用するものとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	坂出駅北東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂出市香川県坂出市江尻町字江尻新開１９１番２１０
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地に程近い近郊部において開発され、区画整然とした閑静な中規模住宅団地
街路	基準方位北、６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地に程近い成熟した中規模住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持すると予測。コロナ禍の影響は和らぐも、周辺での新規宅地供給、人口減少、物価高騰等の影響もあり、需要、地価は共に軟調に推移すると予測。 (2)市街地に近接する中規模住宅団地として成熟しており、時折、建替えや売買が見られる程度で大きな変動は無く、現状の居住環境を維持しつつ推移と予測。地価は郊外分譲地価格の影響等で低調に推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,297 円 1平米 3万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,297 円 1平米 3万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの生活様式も概ね定着し、平時へ移行する中、景気も回復が期待。一方、人口減少、物価高騰等への懸念もあり、需要、地価は回復途上。 (2)新型コロナや供給制約の影響が和らぐもとで社会経済活動も回復しつつあるが、人口減少等の問題から不動産の需給動向は二極化傾向が進行している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。コロナ禍の影響は和らぎ、値頃感もあるが、小学校等へ距離を有し、周辺の新規宅地供給等もあり、需要、地価は軟調。 (2)中規模住宅団地として熟成しているが、小学校等への交通接近条件がやや劣る地域である。なお、地域要因に特段な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南東側の道路に接面し標準的画地に比して日照等の快適性に優れる。なお、個別的要因に特段な変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市江尻町字江尻新開１９１番２１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,999 円／平米 10万5,789 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,718 円／平米 11万4,778 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,934 円／平米 12万2,104 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市江尻町字江尻新開１９１番２１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,446 円／平米 14万6,938 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,651 円／平米 14万1,004 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,705 円／平米 12万1,347 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市江尻町字江尻新開１９１番２１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,854 円／平米 14万4,981 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,766 円／平米 14万4,690 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,655 円／平米 12万1,181 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市江尻町字江尻新開１９１番２１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,581 円／平米 14万4,079 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,407 円／平米 14万3,504 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,879 円／平米 12万1,922 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情