路線価 (2023) 香川県坂出市青葉町1156-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 坂出市香川県坂出市青葉町１１５６番７
価格時点	2023 年
駅名	坂出駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	813万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	815万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円／坪 1平米 4万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね坂出市中心部に比較的近い既成市街地の住宅地域の圏域である。需要者は、坂出市内及び周辺市町内の居住者である。近隣地域は、ほぼ熟成した住宅地域であり、地域内道路の連続性がやや劣るため、宅地開発は低調である。ここ数年来の住宅地の需給状況の推移から地価下落の幅は概ね弱含みに推移している。需要の中心価格帯は、規模等に左右されるが、２００㎡前後の土地で１，０００万円程度が需要の中心であると考える。 (2) 同一需給圏の範囲は、主として坂出市中心部の住宅地域並びにその外縁部の居住環境の良好な住宅地域。需要者は、坂出市に居住する一次・二次取得者が中心である。新型コロナの住宅地需要への影響は相対的に小さいと考えられるが、人口減少等の負の要因が継続しており、生活利便性に優る地域とそれ以外の地域で二極化・選別化が見られる。需要の中心価格帯は、約２００㎡の更地で１０００万円前後と思料されるが立地・規模等により値幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等の収益物件が一部見られるが、必ずしも賃貸市場が熟成しているとはいえず、また画地規模等から収益建物の想定が困難であるため収益価格は求められなかった。対象標準地は戸建住宅地で、主として自用利用目的での取引が多く見られる地域であり、比準価格は実証的でかつ充分市場性を反映した価格となっている。したがって、代表標準地との均衡を確認し、比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 自己使用目的が主な住宅地域であり、対象標準地の画地条件、事業収支等の観点から検討し収益価格の試算を断念した。比準価格の試算に際し採用した取引事例は、坂出市内に所在する規範性を有する事例であり、市場の実態を反映した比準価格が得られた。需要者は代替競争関係にある不動産との比較の観点から取引の意思決定をすると思料される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	坂出駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い県道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂出市香川県坂出市青葉町１１５６番７
標準地の範囲
東	50 m
西	90 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	既成市街地内の利便性の比較的良い住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部に比較的近い利便性の良い一般住宅地域で今後とも同様に推移すると考える。地価水準について、下落幅は縮小傾向にあるものの、やや弱含みに推移しているものと思われる。 (2)市街地内の生活利便性の良好な住宅地域として成熟しており、特段の地域要因の変動もないため当面は現状と同様な居住環境のまま推移すると予測する。地域内の幅員が狭く、地価はやや弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 16万3,316円 1平米 4万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 16万3,316円 1平米 4万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響は緩和傾向にあるが、坂出市の人口は減少傾向、世帯数は微減傾向である。 (2)新型コロナや供給制約の影響が和らぐもとで社会経済活動も回復しつつあるが、人口減少等の問題から不動産の需給動向は二極化傾向が進行している。
地域要因
(1)中心部に近く交通接近条件は比較的良好であり、地域の需要は比較的底堅い。地域要因の変動はほとんどない。 (2)市中心に比較的近い生活利便性の良好な住宅地域であり潜在的な需要は認められる。地価水準はやや弱含みで推移する。
個別的要因	(1)北側接面で、ほぼ標準的で通常の選好下にあると考える。個別的要因に特段な変動はない。 (2)地域においてほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にある。なお、個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市青葉町１１５６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,854 円／平米 14万4,981 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,766 円／平米 14万4,690 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,629 円／平米 16万767 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市青葉町１１５６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
推定価格 平米 坪	4万702 円／平米 13万4,561 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,157 円／平米 16万2,513 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市青葉町１１５６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,473 円／平米 14万7,028 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,748 円／平米 13万8,019 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,885 円／平米 16万1,614 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市青葉町１１５６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,999 円／平米 10万5,789 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,718 円／平米 11万4,778 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,385 円／平米 16万3,267 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市青葉町１１５６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,750 円／平米 7万8,518 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,459 円／平米 11万615 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,132 円／平米 16万2,430 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情