路線価 (2023) 香川県善通寺市善通寺町字上ミ田2106-71 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 善通寺市香川県善通寺市善通寺町字上ミ田２１０６番７１
価格時点	2023 年
駅名	善通寺駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	423万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	423万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円／坪 1平米 2万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね善通寺市内の戸建住宅地域。需要者の中心は、市内の居住者、通勤者等であるが、周辺市内からの転入も若干見られる。市場の需給動向は、人口減少等の構造的要因及び丸亀市に近い郊外の分譲住宅地との競合等により、需要は依然弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は１７０㎡～２００㎡程度で４００万円～５００万円程度、新築の戸建物件で２，２００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね善通寺市全域の住宅地域である。需要者は同市内に地縁・血縁関係を有する一次取得者や同市居住者が中心である。郊外の宅地開発による住宅地供給や高齢化・人口減少等の影響から、既成の住宅地域では生活利便性に優るなど潜在的需要が認められる地域を除き概ね弱含みで推移している。需要の中心価格帯については、土地は２００㎡程度で４００万円～５００万円程度、新築戸建住宅では２２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の賃貸物件も一部見られるが、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が未成熟であること、標準地の画地規模等から、収益価格は試算しなかった。比準価格は類似性の高い事例を含み、市場参加者の属性を踏まえ実証的である。よって、代表標準地との検討も踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己所有目的が中心の住宅地域であり賃貸市場が未成熟である等の理由により収益価格を試算し得なかった。比準価格は現実の取引市場に基づく実証的な価格であり、合理的な需要者は代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から取引の意思決定をすると思料される。本件では、時点が新しく補修正が少ない事例を採用し信頼性の高い試算価格を得ることができた。以上より、代表標準地等との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	善通寺駅南西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	善通寺市香川県善通寺市善通寺町字上ミ田２１０６番７１
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	0 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が多い郊外の住宅地域であり、当面は現状の居住環境を維持するものと予測する。人口の減少等が続いており、需要は減退傾向で、地価水準は依然下落基調で推移するものと予測する。 (2)市街地南部近郊に位置する既成の住宅団地として成熟している。特段の地域要因の変動もなく、当面は現状の居住環境を維持して推移するものと予測する。地価水準は下落基調を継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は緩やかに回復基調にあるが、建築資材の高騰等不透明な要素もある。人口減少等の構造的な要因により地価動向に二極化が現れている。 (2)新型コロナや供給制約の影響が和らぐもとで社会経済活動も回復しつつあるが、人口減少等の問題から不動産の需給動向は二極化傾向が進行している。
地域要因
(1)接近性、利便性等のやや劣る地域であるが、当面は現状を維持し、地価は郊外の宅地供給との競合もあり、需要はやや弱い。 (2)街路条件が劣ること等から競争力が劣り需要の減退傾向が継続している。地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域においてほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にある。なお、個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市善通寺町字上ミ田２１０６番７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,091 円／平米 7万9,645 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,155 円／平米 7万6,550 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,005 円／平米 8万2,667 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市善通寺町字上ミ田２１０６番７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,306 円／平米 7万3,744 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,541 円／平米 7万1,215 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,253 円／平米 8万3,486 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市善通寺町字上ミ田２１０６番７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,678 円／平米 8万4,891 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,119 円／平米 8万3,043 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,398 円／平米 8万3,966 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市善通寺町字上ミ田２１０６番７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,231 円／平米 7万3,496 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,184 円／平米 7万34 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,279 円／平米 8万3,572 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市善通寺町字上ミ田２１０６番７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,997 円／平米 4万9,580 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,789 円／平米 4万8,892 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,109 円／平米 8万3,010 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情