路線価 (2023) 香川県善通寺市善通寺町1-354-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 善通寺市香川県善通寺市善通寺町１丁目３５４番５
価格時点	2023 年
駅名	善通寺駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (737 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,109 円 1平米 4万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,290万 円 (737 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,778 円／坪 1平米 4万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は善通寺市の中心市街地及びその近郊の商業地域等。需要者の中心は地元中小法人等である。中心市街地の既存店舗の営業不振で閉鎖店舗が増加し、周辺の大型商業施設との競合により、顧客が流出しており、依然空洞化が進んでいるため、商業地の需要は弱含み。需要の中心となる価格帯は取引自体が乏しく、取引規模も様々で把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、善通寺市の中心部の商業地域並びに同市及び近隣市町の幹線道路等沿線の商業地域である。主たる需要者は県内で事業を営む法人事業者及び個人事業者である。中心市街地の既成商業地では営業不振等による閉鎖店舗が目立ち空洞化が進行しており、郊外の大型商業施設に顧客が流出する等により商業地需要は減退傾向にある。需要の中心価格帯については、業種、画地規模等により多様であり取引件数も十分ではないため明示は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的での取引が支配的で、テナント需要が弱く、土地の価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は取引が少ないものの、代替競争関係にある取引事例により査定され、需要者の属性を踏まえた実証的な価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、市場動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的取引が主な地域であり、土地価格に見合う適正賃料が収受されていない地域である等により収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、善通寺市の中心部の商業地を中心に選択し一定の規範性を有する事例から試算されており、合理的な需要者の取引判断に立脚した実証的な価格が得られた。従って、市場性を反映し説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、周辺標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	善通寺駅西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	222.9 坪 (737 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	善通寺市香川県善通寺市善通寺町１丁目３５４番５
標準地の範囲
東	30 m
西	130 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	店舗付事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	市中心部に位置し、金融機関が散見される普通商業地域。
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地の既成商業地域で、当面は現状の繁華性等を維持すると予測する。中心商業地は空店舗も多く見られ、空洞化が進行しており、需要は弱く、地価水準は依然下落傾向で推移すると予測する。 (2)地方銀行等が建ち並ぶ市中心部の既成商業地域として成熟している。商況はやや低迷気味であり、急激な地域要因の変動はないものの戸建住宅等の割合が増えていくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,109 円 1平米 4万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万7,778 円 1平米 4万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナからの人流回復により消費関係業種を中心に持ち直しの動きがみられるが、地域により過疎化の影響で衰退している商業地もある。 (2)新型コロナの影響は和らぎ人流回復等から社会経済活動は正常化しつつある一方、物価上昇・為替等の影響から不動産投資の動向は未だ不明瞭である。
地域要因
(1)大型商業施設と競合関係にあるため、客足は減少し、需要は弱いため、地価も弱含み。 (2)金融機関等が見られる既成商業地域であるが、中心商業地の空洞化は顕著であり、商業地需要は減退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)やや不整形な画地であるが規模も十分で補正は不要と判断。その他の画地条件はほぼ標準的で、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市善通寺町１丁目３５４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,498 円／平米 11万4,050 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,291 円／平米 11万3,366 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,304 円／平米 14万6,469 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市善通寺町１丁目３５４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,394 円／平米 8万3,953 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,205 円／平米 11万9,694 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,031 円／平米 14万8,872 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市善通寺町１丁目３５４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,769 円／平米 10万5,028 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,193 円／平米 11万6,348 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,436 円／平米 14万6,905 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市善通寺町１丁目３５４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万730 円／平米 20万773 円／坪
推定価格 平米 坪	6万183 円／平米 19万8,965 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,879 円／平米 14万8,370 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情