路線価 (2023) 香川県善通寺市上吉田町4-1286-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 善通寺市香川県善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７
価格時点	2023 年
駅名	善通寺駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	706万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	706万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,002 円／坪 1平米 4万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、善通寺市の中心部の商業地域並びに同市及び近隣市町の幹線道路等沿線の商業地域である。主たる需要者は県内で事業を営む法人事業者及び個人事業者である。中心市街地の既成商業地では営業不振等による閉鎖店舗が目立ち求心力は低下しており、郊外の大型商業施設に顧客が流出する等により商業地需要は減退傾向にある。需要の中心価格帯については、業種、画地規模等により多様であり取引件数も十分ではないため明示は困難である。 (2) 同一需給圏は概ね当市及び隣接市町内の幹線、準幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者の中心は県内で事業を営む法人・個人事業主等で、地縁的選好性の強さも見られる。郊外型大規模店舗への顧客流出、背後地の人口減少等による商況低下等もあり、需要はやや弱いが、景気回復とともに持ち直しの動きも見られる。取引が少なく、位置、画地規模等に応じ価格帯には幅もあり、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の店舗等が多く土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性を有する事例から試算され、現実の取引市場に基づいた実証的な価格である。需要者は代替競争関係にある不動産との比較により取引の意思決定を行うと思料される。従って、市場性を反映し説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己利用目的の店舗等が多く、経済価値に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性、商況低迷等を反映して収益価格は低位に試算された。一方比準価格は類似地域における規範性のある事例から比準しており、市場の特性、需要者の選好性等を反映した価格を求めることができた。従って、比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	善通寺駅西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	善通寺市香川県善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７
標準地の範囲
東	170 m
西	30 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	店舗付事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心北方を横断する幹線市道沿線に店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心北方を横断する幹線市道沿線の商業地域として成熟しており、現状の商環境を維持したまま推移すると予測。顧客流出等により商況は悪化しつつあり、今後もその傾向は続くと予測。 (2)市中心部に近い幹線道路沿いの商業地域。今後も現況と同様に推移するものと予測する。顧客流出、人口減少等より商況は依然やや低調に推移しているが、緩やかながらも景気は回復しつつあり、地価の下落幅は縮小傾向。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナからの人流回復により消費関係業種を中心に持ち直しの動きがみられるが、地域により過疎化の影響で衰退している商業地もある。 (2)人口減少、郊外型大型店舗への顧客流出等の影響で需要は依然弱含みであるが、緩やかながらも景気は回復しつつあり、地価の下落幅は縮小傾向。
地域要因
(1)郊外大型商業施設への顧客流出、空洞化等により宅地需要は減退傾向にある。 (2)市中心部近郊、幹線道路沿いの商業地域。大型店舗への顧客流出等によりの商況は依然低調であるが、景気回復とともに需要の回復も期待される。
個別的要因	(1)地域においてほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にある。個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,086 円／平米 13万9,136 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,539 円／平米 13万7,328 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,470 円／平米 16万242 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,062 円／平米 9万6,079 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,880 円／平米 13万1,843 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,113 円／平米 16万2,368 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	善通寺市
地域	香川県善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万214 円／平米 9万9,887 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,640 円／平米 9万7,990 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,911 円／平米 16万1,700 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,464 円／平米 9万7,408 円／坪
推定価格 平米 坪	4万636 円／平米 13万4,343 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,033 円／平米 15万8,797 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情