路線価 (2023) 香川県観音寺市昭和町3-甲1818-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 観音寺市香川県観音寺市昭和町３丁目甲１８１８番１４
価格時点	2023 年
駅名	観音寺駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	564万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	564万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,759 円／坪 1平米 3万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、観音寺市内の戸建住宅地等を中心とした住宅地域の圏域。需要者の中心は当市内に居住の一次取得者で、当市への通勤者も需要者とされる。地域は比較的利便性に優れる中規模戸建住宅の多い住宅地域であるが、観音寺市内では新規宅地開発が多い一方で従来からある宅地に対する需要は低調であり、地価は若干弱含み傾向で推移している。市場での価格帯は、土地で６００万円前後、新築戸建住宅は２０００万から２５００万円程度が中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は主として観音寺市の中心市街地から郊外にかけての住宅地域である。主たる需要者は同市に居住若しくは勤務する一次取得者層であると思料する。物価上昇、景気の低迷等の要因から観音寺市内の不動産の二極化は継続しており、中心部の一部及び郊外の不動産以外の需要は低迷している。市場の中心となる価格帯は、土地が約５百万円～８百万円程度、新築戸建住宅は約２千万円から２千５百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は収益性よりも居住性・快適性に基づく自己所有目的での取引が支配的な地域であり、賃貸市場は未熟成な状態にある。また画地規模等の関係から共同住宅の想定が非現実的であり収益価格を求めることが出来なかった。したがって、類似地域にある標準地の地価動向を踏まえ、市街地宅地の需給動向にも留意し、現実の取引事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、実証性のある事例を重視し、各事例を適切に補修正していることから、市場性を反映した価格が得られたものと考えられる。一方、自用物件が多いといった地域的特性や規模等の関係から収益物件の想定が困難であることから、収益価格は試算し得なかった。需要者は快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うことから、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	観音寺駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	観音寺市香川県観音寺市昭和町３丁目甲１８１８番１４
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	商業施設との接近性に勝る利便性の比較的良好な住宅地域
街路	基準方位　北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)従来からの戸建住宅が多い住宅地域で、特段の状況変化がない限り当分の間は現状のまま推移すると予測するが、少子・高齢化が継続しており地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (2)既存の戸建住宅地域であり、地域要因に特に変化はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。人口減少、少子高齢化等といった構造的要因から地価は弱含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)アフターコロナの回復状況には地域差があり、都市部が回復しつつある一方、地方は力強さに欠け、第８波の影響も懸念される。 (2)地元経済は人口減少、少子高齢化等の構造的な要因を背景に、不動産需要の二極化は進行し、地価は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)駅及び商業施設等への接近性に恵まれた既成住宅地域であり、直近において地域要因に特筆すべき変動はない。 (2)既存住宅地域であり、地域要因に特に大きな変化はなく、地価は弱含みに推移している。
個別的要因	(1)二方路であるが背面道は幅員狭小で利便性が優るとは言えず、通常の選好下にあると考える。個別的要因に変動はない。 (2)二方路であるが、背面道は狭隘であり、競争力は標準的である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市昭和町３丁目甲１８１８番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,314 円／平米 12万9,972 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,350 円／平米 12万6,785 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,175 円／平米 10万9,677 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市昭和町３丁目甲１８１８番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,460 円／平米 8万7,477 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,933 円／平米 10万5,570 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,264 円／平米 10万9,971 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市昭和町３丁目甲１８１８番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,583 円／平米 10万4,413 円／坪
推定価格 平米 坪	3万540 円／平米 10万965 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,196 円／平米 10万9,746 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市昭和町３丁目甲１８１８番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万136 円／平米 9万9,630 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,367 円／平米 9万7,087 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,562 円／平米 11万956 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情