路線価 (2023) 香川県観音寺市坂本町5-甲1400-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 観音寺市香川県観音寺市坂本町５丁目甲１４００番６
価格時点	2023 年
駅名	観音寺駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,480万 円 (583 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,480万 円 (583 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円／坪 1平米 5万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、観音寺市を中心とする香川県西讃地域の商業地域である。主たる需要者は、圏内で事業を営む個人又は法人事業者であるが、県内に営業所等を置く中小法人も考えられる。商業地の需要は郊外の路線商業地が中心となっており、市中心部においては、経営者の高齢化、後継者不足、人口減少等の影響もあり、個人・法人とも需要は低調である。画地規模等の幅が大きく、市場の中心となる価格帯は特にない。 (2) 同一需給圏は、観音寺市を中心とする西讃地域の商業地域全域である。主たる需要者は、圏内で事業を営む個人又は法人事業者であるが、県内に営業所等を置く法人も考えられる。中心市街地の商業地需要は低迷しており、路線商業地域へと需要は移行しつつあるが、経営者の高齢化、人口減少等を背景に取引件数は少なく地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯について、業種、画地規模等により値幅が広くその包括的な指摘は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、地域的特性が類似する観音寺市内の商業地の事例から適切に補修正を行い、市場性を反映した価格が得られた。他方、当該地域は自用の店舗等がほとんどの既成商業地域であり、収益価格は比準価格に比し著しく低位となった。よって、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、特に規範性の高い事例はなかったが、各事例を適切に補修正したことから市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、自己使用目的の店舗等が多い地域であることから比準価格に比較して低位に求められた。需要者は市場での取引価格等から意思決定を行っており、より市場性を重視するものと思料する。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	観音寺駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	176.3 坪 (583 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	幹線道路沿いに低層店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	観音寺市香川県観音寺市坂本町５丁目甲１４００番６
標準地の範囲
東	160 m
西	60 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿線に低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、特に地域要因の変化はなく、現状のままの推移が予測される。地価は人口減少等に加え新型コロナの終息が見通せない中、緩やかな下落基調が続くと思料する。 (2)幹線道路沿いに低層店舗等が建ち並ぶ地域であるが、特に大きな要因の変化なはく、現状のまま推移していくものと思料する。地価はやや下落傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)アフターコロナの回復状況には地域差があり、都市部が回復しつつある一方、地方は力強さに欠け、第８波の影響も懸念される。 (2)地元経済は人口減少、少子高齢化等の構造的な要因を背景に、不動産需要の二極化は進行し、地価は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)幹線道路沿線の路線商業地で、地域要因に大きな変化は認められない。 (2)観音寺市内では比較的需要のある幹線道路沿いの路線商業地域であるが、供給は少なく大きな要因の変動はない。
個別的要因	(1)形状が台形で、競合する不動産と比較して選好性の面でやや劣る。 (2)形状がほぼ台形であり、競合不動産と比較して選好性においてやや劣る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市坂本町５丁目甲１４００番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,088 円／平米 10万6,083 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,556 円／平米 14万690 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,586 円／平米 20万3,603 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市坂本町５丁目甲１４００番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,341 円／平米 11万6,837 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,646 円／平米 14万4,294 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,473 円／平米 20万3,230 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県観音寺市坂本町５丁目甲１４００番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,278 円／平米 9万6,793 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,119 円／平米 15万9,081 円／坪
標準価格 平米 坪	6万680 円／平米 20万608 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市坂本町５丁目甲１４００番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,602 円／平米 18万7,126 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,268 円／平米 20万5,858 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情