路線価 (2023) 香川県さぬき市志度字稲荷越5006-88 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 さぬき市香川県さぬき市志度字稲荷越５００６番８８
価格時点	2023 年
駅名	志度駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	515万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	515万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円／坪 1平米 2万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、さぬき市志度地区を中心とした市内全域の住宅地域であると思料する。需要の中心はさぬき市又は高松市に勤務する一次取得者層で、一人一台の自動者利用を前提としている。少子高齢化等の構造的問題により、さぬき市全体の取引は低調だが、志度地区については新規分譲地を中心に比較的堅調に推移しており、既成住宅地域内への流入も見られる。中心価格帯は、土地が２００㎡程度で５００万円前後、新築の戸建物件で２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏はさぬき市の住宅地域一帯。需要者の中心は市内及び高松市に通勤する第一次取得者層であるが、当市に地縁性を有する都会からのＵターン高齢者も若干ではあるが見受けられる。新型コロナウイルス感染症の影響は不透明であるが、人口減少、隣接する丘陵部での大規模な宅地開発等も相俟って需要は低調で、地価は弱含み。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で５００万円前後、新築の戸建物件で２，０００万～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性を考慮した取引は殆ど見られないため、収益面からアプローチする手法である収益還元法は適用し得なかった。実際の取引からアプローチする取引事例比較法の適用に当たっては、標準地のある志度地区内の事例を採用しており、信頼性の高い比準価格を試算した。以上より代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 郊外の大規模住宅団地に位置し、周囲に賃貸物件はなく賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、信頼性、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志度駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	67.2 坪 (222 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さぬき市香川県さぬき市志度字稲荷越５００６番８８
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	郊外にある丘陵地の大規模住宅団地
街路	基準方位北、５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市郊外の大規模住宅団地として成熟しており、閑静な住環境に大きな変化はないものと予測する。利便性に優る中心部近郊の既成住宅地域との競合から、地価は下落基調で推移するものと予測。 (2)郊外の丘陵型大型住宅団地として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は不透明であるが、人口減少等により郊外の住宅地の需要は低調で、地価は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウイズコロナの生活様式が定着する中で、少子高齢化や地域経済の低迷が続いており、宅地需要は低調で地価は下落傾向で推移している。 (2)人口減少・少子高齢化等の構造的要因、学校の移転、統・廃合等の影響で住宅地需要は弱まっており、地価は依然弱含みで推移している。
地域要因
(1)一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域としての状況に大きな変化は認められない。新規分譲地だけでなく、既成住宅地との競合関係にも注視を要する。 (2)郊外の大規模住宅団地であるが、オレンジタウン等との競合から需要は低調で、人口減少、少子高齢化等の影響もあり地価水準は依然下落傾向にある。
個別的要因	(1)街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。 (2)街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市志度字稲荷越５００６番８８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万146 円／平米 6万6,603 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,205 円／平米 7万3,410 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,130 円／平米 7万6,468 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市志度字稲荷越５００６番８８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,863 円／平米 6万5,667 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,645 円／平米 6万4,946 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,030 円／平米 7万6,137 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市志度字稲荷越５００６番８８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,556 円／平米 11万7,548 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,580 円／平米 11万4,321 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,604 円／平米 7万8,035 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市志度字稲荷越５００６番８８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,264 円／平米 10万3,359 円／坪
推定価格 平米 坪	3万405 円／平米 10万519 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,965 円／平米 7万5,922 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情