路線価 (2023) 香川県さぬき市長尾東字川西1039-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 さぬき市香川県さぬき市長尾東字川西１０３９番３
価格時点	2023 年
駅名	長尾駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (624 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (624 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円／坪 1平米 2万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 広義の同一需給圏については、さぬき市全域の普通住宅地域がその基本的範囲を構成するものと判定される。市場参加動機のコアは地縁的選好性に求められるものと判断されるため、主な市場参加者は１次取得者（エンドユーザー）であるものと判定される。標準価格については、その地域的特性（同一需給圏が広域に渡り、地域を代表する価格水準帯が形成されにくい状況にある）より、その価格（標準的な土地単価）に係る言及が困難である。 (2) 同一需給圏は概ね、長尾地区を中心としたさぬき市南部の住宅地域であると思料する。需要者は、主としてさぬき市南部地域内の居住者である。需要の中心は新規分譲地で既成住宅地域内の取引は少なく、特に志度地区以外については、他の圏域からの流入は殆ど見られず、地価は下落基調で推移している。市場の中心価格帯は、取引が少ない中で地域の性格や画地規模が多様であるため、把握が極めて困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格について上記を得た。当該比準価格は、代替競争の関係が成立するものと判断される事例の地理的位置を広義に解釈し、選択した事例について手法所定の価格形成要因分析検討過程を経て試算価格を導出したものであり、得られた試算結果は、属する地域の不動産市場の実態を反映した十分な信頼性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の精度を信頼することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 自己利用を前提とした取引が中心の地域であり、投資採算性に着目した需要者はほぼ皆無であるため、収益性に着目した収益還元法は適用し得なかった。取引事例比較法の適用に当たっては、標準地の存する長尾地区内の事例を中心に採用し、居住の快適性や利便性等の価格形成要因の分析を行っており、試算価格は高い規範性を有する。したがって本件では、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長尾駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	188.7 坪 (624 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さぬき市香川県さぬき市長尾東字川西１０３９番３
標準地の範囲
東	400 m
西	300 m
南	100 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	33 m
面積	530 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧長尾町の相対的地位の低下等に伴い、近隣地域周辺に係る不動産需要は低下しており、地域に変革を齎し得る要因も認められないため、不動産市場については今後も現状と同様なあり方で推移するものと予測される。 (2)農地の残る中、旧来からの住宅を中心に形成されている地域であり、現在の住環境が維持されるものと予測する。支店や支所の廃止等、長尾地区の衰退が進んで需要は低調であり、価格は下落基調で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口及び社会資本の集積状況等を主観とする一般的要因の諸力に明確な変化は認められないが、不動産市場については軟調な状況が継続している。 (2)ウイズコロナの生活様式が定着する中で、少子高齢化や地域経済の低迷が続いており、宅地需要は低調で地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)住宅地域としての地域要因に係る絶対的集積度自体に顕著な変化は見られないものの、地域の相対的陳腐化等の影響により、不動産市場は軟調である。 (2)市役所支所の閉鎖等、利便施設の撤退により地位の低下が進んでおり、新規の宅地供給も低調で、地価は低位に推移している。
個別的要因	(1)補正を必要とする個別的要因の介在は認められず、概ね通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市長尾東字川西１０３９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,924 円／平米 8万2,399 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,870 円／平米 7万8,914 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,657 円／平米 7万8,210 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市長尾東字川西１０３９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,235 円／平米 9万6,651 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,924 円／平米 7万9,093 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市長尾東字川西１０３９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,314 円／平米 8万382 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,337 円／平米 7万7,152 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,059 円／平米 7万9,539 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市長尾東字川西１０３９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,636 円／平米 5万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,503 円／平米 5万4,559 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,342 円／平米 7万7,169 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情