路線価 (2023) 香川県さぬき市津田町津田字北上所1666-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 さぬき市香川県さぬき市津田町津田字北上所１６６６番６
価格時点	2023 年
駅名	讃岐津田駅 から 420m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	862万 円 (362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	858万 円 (362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円／坪 1平米 2万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主としてさぬき市を中心とする東讃地域の幹線道路又は準幹線道路沿いの路線商業地域と判定する。主たる需要者は東讃地域に地縁性を有する法人事業者、個人事業主である。同市や隣接市で展開する郊外型大型店舗への顧客流出等により、小規模店舗を中心に形成されている従来からの商業地域の商況は低調であり不動産需要は低迷している。需要の中心価格帯は、取引が少なく特殊な事情を含むケースも目立つため包括的な把握が困難である。 (2) 同一需給圏は概ね、さぬき市を中心とする東讃地域の幹線道路又は準幹線道路沿いの路線商業地域であると思料する。需要者は、東讃地域に地縁性のある事業法人又は個人事業主が中心である。町内の既成商業地域は、モータリゼーションの進展により郊外型店舗に需要を奪われており、取引は低調で価格は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、取引が少なく画地規模も一定でないため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己利用の店舗等を中心に形成されている賃貸市場が未成熟な地域であって適切な賃料水準の把握が困難であること等から、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は、取引事例が少なく広域的に収集したが、実際の取引実例に係る取引価格を基に適正に試算したものであり、市場の実態を充分反映した客観的かつ実証的な価格と考える。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 店舗の減少が続く地域で事業用物件が殆ど認められず、収益還元法は適用し得なかった。取引の大部分は自己利用を前提としており、取引事例を分析して試算する取引事例比較法との親和性は強い。本件では、やや広域的な範囲から採用した事例を分析し、需要者の購入行動を具現化した。また本件では、標準地のある津田町内の取引事例を組み込んでおり、比準価格は説得力を有する。以上から代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	讃岐津田駅北方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	109.5 坪 (362 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗の中に一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さぬき市香川県さぬき市津田町津田字北上所１６６６番６
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	350 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空地等が散見され店舗等の連坦度も低い国道沿いの既成商業地域であり、さぬき市における商業地域としての相対的地位は低下している。今後も商況の低調傾向は継続し、価格水準は低位に推移するものと予測する。 (2)空店舗が散見される国道沿いの既成商業地域で、人口減少による町内の衰退により、商業地域としての地位の低下が続くものと予測。殆ど取引が成立していない状況が続いており、地価は低位に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子化・過疎化等の人口問題が深刻である上、地場経済の衰退から雇用・所得環境は厳しい状況にあり、商業地需要の低迷、停滞感が感じられる。 (2)広幅員道路沿いの郊外型店舗に顧客が移行していく中で、既成商業地域の商況は低迷が続いており、需要は低調で、価格は下落傾向にある。
地域要因
(1)空地も散見されるが新規出店等の気配は無い。津田地区の衰退等を主要因に商業地域としての地位は低下の一途にあり、地価水準は下落傾向にある。 (2)少子高齢化の進む津田町にあって商業地需要は極めて低調であり、旧来の商業地は住宅地へと移行しつつある状況にある。
個別的要因	(1)地域の標準的な画地に比べ画地形状がやや劣る。なお、個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市津田町津田字北上所１６６６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,562 円／平米 4万1,530 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,687 円／平米 5万1,861 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,134 円／平米 7万9,787 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市津田町津田字北上所１６６６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,080 円／平米 6万9,690 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,305 円／平米 7万7,046 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,532 円／平米 8万1,103 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市津田町津田字北上所１６６６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,764 円／平米 4万5,504 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,587 円／平米 6万1,449 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,076 円／平米 7万9,595 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市津田町津田字北上所１６６６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万230 円／平米 6万6,880 円／坪
推定価格 平米 坪	2万28 円／平米 6万6,213 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,035 円／平米 8万2,766 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情