路線価 (2023) 香川県さぬき市志度字石立953-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 さぬき市香川県さぬき市志度字石立９５３番２外
価格時点	2023 年
駅名	志度駅 から 730m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,960万 円 (617 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,970万 円 (617 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,019 円／坪 1平米 4万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 広義の同一需給圏は、さぬき市及び高松市東部郊外、更には東かがわ市内の商業地域（路線、普通、混在の全てを含む）全域がその範囲を構成しているものと判定される。市場参加者の属性は地元法人、個人が中心であるものと判定される他、市場参入動機の中心は地縁的選好性及び投資採算性に集約されるものと判定される。地域の標準価格については、その地域的特性（同一需給圏が広域である他、取引の絶対数が少ない等）により、その単価への言及が困難である。 (2) 同一需給圏は、さぬき市及び隣接市町の幹線・準幹線道路沿いの商業地域を中心とする範囲であると思料する。需要者は県内に拠点を有する事業法人を中心とし、面大地については、広域展開する事業法人の参入も見受けられる。新型コロナや郊外型店舗との競争等の影響は認められるが、支店の建替え、県内外に展開する店舗の進出等の動きも見られる。市場の中心価格帯は、取引が少なく、画地規模にも幅があるため把握が困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、相関関係が成立し得る時間軸及び地理的範囲を広義に解釈し、代替競争の関係が成立しているものと判断される取引事例を選択して、当該事例につき所定の比準過程を経て試算価格を導出したものであり、得られた試算結果は、属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 暫く賃貸物件の新設がなく、従来からの賃貸契約の継続が中心である地域の状況等から、収益還元法は適用し得なかった。取引事例比較法の適用に当たっては、志度地区内の事例を採用して、典型的な需要者の立場からの要因分析を適切に実施した。したがって比準価格は高い規範性を有することから、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	志度駅東方
距離	730 m
土地の状態
土地面積	186.6 坪 (617 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さぬき市香川県さぬき市志度字石立９５３番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１４．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)対象標準地接面道路沿線では大規模店舗が供用開始となった反面、複数の商業用建物について長期の空室部分が確認できる状況にあるため、今後は画地規模に起因する２極化進行の状況に注意する必要がある。 (2)商業地としての地位の低下が続く中、町内にある大学の移転が決定しており、一層の地盤沈下が進むものと予測。ただし支店の建替えや店舗の新規出店等の動きもあり、地価の下落率に大きな変化はないものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,019 円 1平米 4万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)顧客流動性、社会資本整備の状況等を主観とする一般的要因の状況に顕著な変化はないが、不動産市場については軟調な状況が継続している。 (2)広幅員道路沿いの郊外型店舗に顧客が移行していく中で、既成商業地域の商況は低迷が続いており、需要は低調で、価格は下落傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域の東方至近に位置する私立大学の移転が決定しており、今後は当該事項に起因する顧客流動性の変化等を注視する必要がある。 (2)郊外型店舗や通販業者との競合が続く中、新規出店の動きが見られる等、明るい兆しも見受けられる。
個別的要因	(1)補正を必要とする個別的要因の介在は認められず、概ね通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に変動はない。 (2)画地規模、街路条件等は地域内において概ね標準的であり、競争力は普通程度である。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市志度字石立９５３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,218 円／平米 11万9,737 円／坪
推定価格 平米 坪	4万121 円／平米 13万2,640 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,537 円／平米 15万7,157 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市志度字石立９５３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,941 円／平米 14万8,575 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,466 円／平米 16万229 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,466 円／平米 16万229 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市志度字石立９５３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,222 円／平米 12万9,668 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,262 円／平米 12万9,800 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市志度字石立９５３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,794 円／平米 11万5,029 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,216 円／平米 13万6,260 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,093 円／平米 15万8,995 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情