路線価 (2023) 香川県さぬき市寒川町神前字南野間2583-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 さぬき市香川県さぬき市寒川町神前字南野間２５８３番１
価格時点	2023 年
駅名	神前駅 から 820m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,130万 円 (1263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,130万 円 (1263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 広義の同一需給圏は、対象標準地が帰属するさぬき市及び隣接の東かがわ市内に位置する郊外型路線商業地域及び商住混在地域全域がその基本的な範囲を構成しているものと判定される。主な市場参加者は、地域に地縁性を有する地元法人、個人等が中心であり、その他の需要（デベロッパー等によるニーズ）は低調である。なお当該地域は、不動産取引の絶対数及び時系列的連続性が十分ではないため、地域の標準価格（単価）への言及が困難である。 (2) 同一需給圏はさぬき市及び隣接市町の幹線・準幹線道路沿いの郊外路線商業地域及び商業要素を内在する混在住宅地域等。需要者の中心は圏域内の個人事業主及び法人等である。当市の商業中心からは遠隔で背後地人口は、減少を続けており、ウィズコロナが定着しつつある現在も商業地需要は低調で地価は下落傾向で推移している。土地取引は少なく、業種により画地規模も多様であるため、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格について上記を得た。当該試算価格は、より広域的視点に立って取引事例の収集を行い、当該事例につき所定の比準過程を経て試算価格を導出したものであり、採用した係数等の客観性に特段の問題も認められない等、求められた価格は市場の実態を反映した実証的な価格であると定義される。よって本件においては当該試算値の精度を信頼することとし、他の標準地との価格均衡及び市場の将来動向等にも留意の上、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用目的の店舗、店舗併用住宅等が中心の地域で、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って比準価格を採用することとし、周辺の標準地等との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神前駅北西方
距離	820 m
土地の状態
土地面積	382 坪 (1263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、住宅兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さぬき市香川県さぬき市寒川町神前字南野間２５８３番１
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)代替の関係に立つ他の地域の充実に伴い、路線商業地域としての価格形成要因が変化（生活関連型の幹線道路としての性格が並存しつつある）しつつあるため、今後の動向を注視する必要がある。 (2)さぬき市南部郊外の路線商業地域。背後地人口の減少、高齢化は継続しており、ウィズコロナが定着しつつある現在も需要は低調で、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一般的要因に係る状況に顕著な変化は認められないが、不動産需要圧力については低調な状態が継続している。 (2)人口減少、他の基幹道路の整備等により、既存商業地域は相対的地位の低下が進行しており、需要は低調で地価水準は弱含みで推移している。
地域要因
(1)路線商業地域としての基本的要素が失われつつある可能性が指摘される他、相対的陳腐化傾向も確認されるため、今後の動向を注視する必要がある。 (2)幹線道路沿いに位置するが、交通量は少なく商況は低調。ウィズコロナが定着しつつある現在も商業地需要は低調で地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因につき特筆すべき要因はなく通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に特別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市寒川町神前字南野間２５８３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,080 円／平米 6万9,690 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,305 円／平米 7万7,046 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,646 円／平米 5万5,032 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市寒川町神前字南野間２５８３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,764 円／平米 4万5,504 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,587 円／平米 6万1,449 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,897 円／平米 5万5,861 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市寒川町神前字南野間２５８３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,114 円／平米 2万3,519 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,231 円／平米 5万6,966 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県さぬき市寒川町神前字南野間２５８３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,059 円／平米 4万3,173 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,107 円／平米 5万9,862 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,114 円／平米 5万6,579 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情