路線価 (2023) 香川県東かがわ市三本松1989-76 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 東かがわ市香川県東かがわ市三本松１９８９番７６
価格時点	2023 年
駅名	三本松駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	488万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	488万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,377 円／坪 1平米 2万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 広義の同一需給圏は、東かがわ市全域の普通住宅地域（山村奥地地域及び一部の農家集落地域を除く）がその基本的な範囲を構成しているものと判定される。中心的な需要者は当該地域に地縁的選好性を有するエンドユーザーであり、他の需要圧力（デベロッパー等による土地需要）は極めて低調である。取引の中心となる価格水準帯については、その総括的な指摘が困難であるものの、土地建物総額で２５００万を超過すると需要は極端に軟調となる傾向が確認できる。 (2) 同一需給圏は、東かがわ市の住宅地域全域と判定する。主たる需要者は、地縁・血縁関係を有する個人であり、圏外からの転入による宅地需要は稀である。また、当市は県下でも過疎化が著しく労働者不足等から地域経済への影響も深刻化しており需要は極めて低調に推移している。コロナ禍において行政が行う移住促進政策により一定の成果が見られるが地価に影響を及ぼす程には至らない。市場の中心価格帯は絶対的な取引件数が少なく包括的な明示は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 後記の理由により、積算価格及び収益価格は試算し得なかったが、比準価格について上記を得た。当該比準価格は、対象標準地と代替競争の関係が確認できる取引事例を分析対象とし、手法所定の試算過程を経て試算価格を求めたものであり、得られた結果は不動産市場の実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 自己所有目的が中心の住宅地域に所在し、賃貸市場、画地条件等を考慮し収益価格は試算し得なかった。比準価格は現実の取引市場に基づく実証的な価格である。典型的な需要者は代替競争関係にある不動産との比較により取引の意思決定をすると思料され、本試算では、市内に所在し代替性を有する事例を採用しており一定の信頼性を有する価格が得られた。以上より、比準価格を採用するものとし、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三本松駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東かがわ市香川県東かがわ市三本松１９８９番７６
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	100 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	傾斜地を造成することにより創成された東かがわ市最大級の大規模住宅団地である。
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)定住者の硬直性及び地勢的劣位性（傾斜地を造成した高台に位置する）から、地域内不動産の流動性は低下傾向にあり、地域に変革を齎し得る要因も存在しないため、今後も地価はやや軟調に推移するものと予測される。 (2)高台に位置する大規模住宅団地として成熟しており、現状の住環境を維持して推移すると予測する。地域内で不動産取引は無く定住者の硬直化・高齢化等の要因も指摘され、地価は軟調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)周辺地区の人口動態及び文教施設を中心とする社会資本の集積度等を主観とする一般的要因の諸力は、相対的な低下傾向にある可能性が指摘される。 (2)少子化・過疎化等の人口問題が深刻である上、地場経済の衰退から雇用・所得環境は厳しい状況にあり、不動産市況も停滞感が感じられる。
地域要因
(1)東かがわ市自体の衰退及びそれに伴う諸要因の複合的な負の作用により、土地需要及び地価水準共に軟調であり、今後の動向を注視する必要がある。 (2)宅地供給から相当年数を経過して成熟しており、地域要因の変動はない。定住者の硬直化・高齢化等から需給、地価水準とも低調で推移している。
個別的要因	(1)画地方位（南側接面道路）に係る増価要因が指摘される他は、通常の選好下にある。なお、個別的要因に変動はない。 (2)接道方位が南方であり、地域の標準的画地に比べ日照等による効用の増加が認められ優位な状況にある。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市三本松１９８９番７６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,661 円／平米 6万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,504 円／平米 6万4,480 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,671 円／平米 7万1,644 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市三本松１９８９番７６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,342 円／平米 5万7,333 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,169 円／平米 5万6,761 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,788 円／平米 7万2,031 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市三本松１９８９番７６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,269 円／平米 4万7,173 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,174 円／平米 7万3,307 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,174 円／平米 7万3,307 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市三本松１９８９番７６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万619 円／平米 3万5,106 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,661 円／平米 8万1,529 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,940 円／平米 7万2,534 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情