路線価 (2023) 香川県東かがわ市南野字畑方114-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 東かがわ市香川県東かがわ市南野字畑方１１４番４
価格時点	2023 年
駅名	引田駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	429万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	429万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,978 円／坪 1平米 1万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧引田町を中心とする東かがわ市郊外の住宅地域である。主たる需要者は、地縁・血縁関係を有する個人であり、圏外からの転入による宅地需要は稀である。周辺は農地が多く残るが宅地分譲等をもくろむデベロッパー等の参入は極めて少ない。また、当市は県下でも過疎化が著しく労働者不足等から地域経済への影響も深刻化しており宅地需要は極めて低調に推移している。市場の中心価格帯は絶対的な取引件数が少なく包括的な明示は困難である。 (2) 同一需給圏は、旧引田町を中心とする東かがわ市郊外の住宅地域一円。需要者の中心は圏域内に地縁的選好性を有する第一次取得者層又は世帯分離層で、圏域外からの転入は殆ど見受けられない。人口減少、少子高齢化は継続しており、需要は低調で地価水準は下落傾向で推移している。取引は非常に少なく、取引される画地規模も多様であり、同一需給圏も広範囲に及ぶことから、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に農地が多く残る住宅地域の特性、未成熟な賃貸市場等を考慮し収益価格は試算し得なかった。比準価格は現実の取引市場に基づく実証的な価格であり、典型的な需要者は代替競争関係にある不動産との比較により取引の意思決定をすると思料される。本試算では、市内に所在し代替性を有する事例を採用しており一定の信頼性を有する価格が得られた。以上より、比準価格を採用するものとし、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用目的中心の戸建住宅地域で、賃貸物件がなく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、信頼性、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	引田駅南東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほかに農地等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東かがわ市香川県東かがわ市南野字畑方１１４番４
標準地の範囲
東	150 m
西	60 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域を含め旧来からの農家集落地域を形成しており、地縁・血縁関係を前提としない土地需要がほぼ存在しない。土地需要を喚起する地域要因の変動は期待できず、過疎化の進行に伴い衰退傾向で推移すると予測する。 (2)農地が多く残る中、地縁的選考性の強い住宅地域で今後もほぼ現況と同様に推移するものと予測する。人口減少、少子高齢化は継続しており、需要は弱含みで地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子化・過疎化等の人口問題が深刻である上、地場経済の衰退から雇用・所得環境は厳しい状況にあり、不動産市況も停滞感が感じられる。 (2)新型コロナウイルス感染症が地価に及ぼす影響は不透明であるが、人口減少・高齢化率は県平均を上回り、土地需要は低調で、地価は下落傾向。
地域要因
(1)周辺地域を含め旧来からの農家集落地域を形成しており、周辺地域を含め需要を喚起する地域要因の変動は無く、地価は弱含みに推移している。 (2)接近性、利便性に劣る郊外の住宅地域で需要は低調で地価は弱含み。地価水準は下落傾向で推移しているが、底値に近づいた感もある。
個別的要因	(1)角地である点に関し、標準的画地に比べ優位性が認められる。なお、個別的要因に特別の変動はない。 (2)画地条件（角地）について優位性が認められる以外は、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市南野字畑方１１４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,405 円／平米 3万1,093 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,507 円／平米 3万8,042 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,226 円／平米 4万3,725 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市南野字畑方１１４番４
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,248 円／平米 3万574 円／坪
推定価格 平米 坪	8,839 円／平米 2万9,222 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,681 円／平米 4万1,923 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市南野字畑方１１４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,496 円／平米 1万1,558 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,261 円／平米 5万453 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,612 円／平米 4万1,695 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市南野字畑方１１４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,957 円／平米 1万3,082 円／坪
推定価格 平米 坪	9,310 円／平米 3万779 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,262 円／平米 4万3,844 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市南野字畑方１１４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,075 円／平米 3万2 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,547 円／平米 4万8,092 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,235 円／平米 4万449 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情