路線価 (2023) 香川県東かがわ市西村188-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 東かがわ市香川県東かがわ市西村１８８番２
価格時点	2023 年
駅名	三本松駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	406万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	406万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円／坪 1平米 1万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 狭義の同一需給圏は旧大内町を中心とする住宅地域であるものと判定されるが、広義には東かがわ市全域の住宅地域（但し山間部を除く）がその範囲となるものと判定される。需要者の中心は地域に地縁的選好性を有するエンドユーザーであり、他の需要圧力（デベロッパーによる需要等）は極めて低調であるものと判定される。地域の標準価格については、その市場特性（売買事例の絶対数及び時系列的連続性が不十分）により、その単価に係る指摘が困難である。 (2) 同一需給圏は、東かがわ市の住宅地域全域と判定する。主たる需要者は、地縁・血縁関係を有する個人であり、圏外からの転入による宅地需要は稀である。農地が多く残るが宅地分譲等をもくろむデベロッパー等の参入は極めて少ない。また、当市は県下でも過疎化が著しく労働者不足等から地域経済への影響も深刻化しており宅地需要は極めて低調に推移している。市場の中心価格帯は絶対的な取引件数が少なく包括的な明示は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格について上記を得た。当該試算価格は、同一需給圏を広域かつ広義に解釈して事例の収集を行い、各事例の価格形成要因を重回帰的に分析することにより試算価格を導出したものであり、その試算過程に特段の問題も認められない等、得られた結果に係る客観性及び実証性に問題はないもと判断される。よって本件においては比準価格の精度を信頼することとし、代表標準地からの検討及び市場の将来動向等にも留意の上、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺に農地が多く残る住宅地域の特性、未成熟な賃貸市場等を考慮し収益価格は試算し得なかった。比準価格は現実の取引市場に基づく実証的な価格であり、典型的な需要者は代替競争関係にある不動産との比較により取引の意思決定をすると思料される。本試算では、市内に所在し代替性を有する事例を採用しており一定の信頼性を有する価格が得られた。以上より、比準価格を採用するものとし、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三本松駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	95.9 坪 (317 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほかに農地等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東かがわ市香川県東かがわ市西村１８８番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅等が散見される他は、田園的土地利用形態を中心とする地域であるが、道路配置や道路との高低差の問題等により開発動向は極めて低調であり、今後も当分の間は現在と同様なあり方で推移するものと予測される。 (2)田園的地域を横断する準幹線道路沿線の地域であり開発動向は低調と予測するが、徒歩圏に統合された小中学校が開校されたことから周辺地域を含めた住宅地の需給動向に注視を要する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)周辺地区を含む人口の推移、定住者の流動性、社会資本の整備状況等を中心とする一般的要因の諸力の作用は低下傾向にある可能性が指摘される。 (2)少子化・過疎化等の人口問題が深刻である上、地場経済の衰退から雇用・所得環境は厳しい状況にあり、不動産市況も停滞感が感じられる。
地域要因
(1)地理的位置及び自然的条件等により開発動向は低調であり、地域の不動産需要及び価格水準についても軟調に推移しているものと判定される。 (2)農地が多く残る住宅地域にあって、地域要因の変動は認められない。不動産需要は低調であり、地価は値頃感があるものの弱含みに推移している。
個別的要因	(1)補正を必要とする個別的要因の介在は認められず、概ね通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に変動はない。 (2)近隣地域においてほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にある。なお、個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市西村１８８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,957 円／平米 1万3,082 円／坪
推定価格 平米 坪	9,310 円／平米 3万779 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,513 円／平米 4万1,368 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市西村１８８番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,297 円／平米 2万4,124 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,227 円／平米 4万422 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,750 円／平米 4万2,152 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市西村１８８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,890 円／平米 5万2,532 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,250 円／平米 5万3,723 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,876 円／平米 4万2,568 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市西村１８８番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,028 円／平米 1万11 円／坪
推定価格 平米 坪	8,600 円／平米 2万8,432 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,798 円／平米 4万2,310 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情