路線価 (2023) 香川県東かがわ市引田字沖代783-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 東かがわ市香川県東かがわ市引田字沖代７８３番１２
価格時点	2023 年
駅名	引田駅 から 170m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	346万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	346万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として東かがわ市を中心とする東讃地域の幹線道路又は準幹線道路沿いの路線商業地域と判定する。主たる需要者は東讃地域に地縁性を有する法人事業者、個人事業主である。同市や隣接市等で展開する郊外型大型店舗への顧客流出等により、小規模店舗を中心に形成されている従来からの商業地域の商況は低調であり不動産需要は低迷している。需要の中心価格帯は、取引が少なく特殊な事情を含むケースも目立つため包括的な把握が困難である。 (2) 同一需給圏は東かがわ市を中心とする東讃地域の商業地域一円。需要者の中心は、圏域内の個人、法人事業者等が想定されるが、地縁的選好性が強い地域でもある。地元経済の低迷、背後人口の減少、大型店舗への顧客流出により相対的地位の低下が著しく、新型コロナウイルス感染症の影響は不透明であるが、需要は低調で地価は下落傾向が続いている。土地取引は少なく、業種により画地規模も多様であるため、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己利用の店舗等を中心に形成されている賃貸市場が未成熟な地域であって適切な賃料水準の把握が困難であること等から、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は、取引事例をやや広域的に収集したが、何れも国道１１号沿線で取引された事例を選択し適正に試算したものであり、市場の実態を充分反映した客観的かつ実証的な価格と考える。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用目的の店舗、店舗併用住宅等が中心の地域で事業用賃貸物件自体が少なく、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	引田駅西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅の中に住宅等も混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東かがわ市香川県東かがわ市引田字沖代７８３番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	未成熟なまま衰退傾向を続ける路線商業地域
街路	１４．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)廃業等により衰退傾向を継続する国道沿いの既成商業地域であり、自動車通行量等も少なく、東かがわ市における商業地域としての相対的地位は低下している。宅地需要、価格水準ともに軟調に推移すると予測する。 (2)旧引田町中心部に位置する国道１１号沿いの商業地域。高速道路等他の基幹道路の整備、背後地人口の減少、大型店舗への顧客流出等による相対的地位の低下により、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子化・過疎化等の人口問題が深刻である上、地場経済の衰退から雇用・所得環境は厳しい状況にあり、商業地需要の低迷、停滞感が感じられる。 (2)高齢化、大型店への顧客流出により旧来からの商業地は衰退が著しく需要は低調。地元経済の低迷等も相俟って地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)国道及びＪＲ駅を基盤としてきた商業地域であるが、交通量の減少等より優位性は感じられず、需要喚起の要因もなく、地価は下落傾向が続いている。 (2)新型コロナウイルス感染症が地価に及ぼす影響は不透明であるが、他の基幹道路の整備等により、商業地としての相対的地位は低下し、地価は弱含み。
個別的要因	(1)地域においてほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にある。なお、個別的要因の変動はない。 (2)画地条件等は地域内において概ね標準的で、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市引田字沖代７８３番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,311 円／平米 10万6,820 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,909 円／平米 11万2,103 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,434 円／平米 9万697 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市引田字沖代７８３番１２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,798 円／平米 7万5,370 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,891 円／平米 7万2,372 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,029 円／平米 9万2,664 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市引田字沖代７８３番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,777 円／平米 9万5,137 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,885 円／平米 9万2,188 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,338 円／平米 9万379 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県東かがわ市引田字沖代７８３番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,562 円／平米 4万1,530 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,687 円／平米 5万1,861 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,963 円／平米 9万2,446 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情