路線価 (2023) 宮城県大崎市岩出山字浦小路104-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 大崎市宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外
価格時点	2023 年
駅名	岩出山駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	553万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	553万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,300 円／坪 1平米 1万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大崎市岩出山地区内及びのその周辺の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人である。地元以外からの流入は殆どない。既存の住宅地は需要が少ないことから地価は下落傾向を有する。市場の中心となる価格帯は４００㎡程度の更地で５００～６００万円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は旧岩出山町を中心とする住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は大崎市在住の標準的所得者層となっている。人口減少、過疎高齢化の進む地方部にあって、全般的に住宅需要は乏しい。こうした中、不動産取引は少なく、地価は下落の一途を辿っている。市場の中心価格帯は４００㎡程度の更地で総額５００万円から６００万円程度となっている。新築建売住宅については２００㎡程度の画地規模で総額１７００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅又はその敷地取得の取引が主で、大崎市岩出山地区及び古川地区内の類似地域等において取引事例が収集できた。一方、対象標準地周辺においてはアパート等に対する需要が少なく、適切な賃貸事例を収集することが困難であったことから収益価格を求めることはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、賃貸経営を期待し難い自己所有の戸建住宅主体の住宅地域内にあるため、収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岩出山駅南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	124.9 坪 (413 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大崎市宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	岩出山地区中心部に位置する旧来からの住宅地域
街路	基準方位北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替や画地の細分化が進むものと考察した。地価は過疎化に伴って下落している。今後は、当分の間、下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧来からの住宅地域で土地利用形態に大きな変化はない。過疎高齢化が一段と進んでおり、今後とも地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
前年から次年への変動率 -5.6 ％
2022年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
前年から次年への変動率 -5.6 ％
2019年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大崎市の住宅地域については、古川及び三本木地区の中心部に近い住宅地域を除いて、過疎化の影響から、地価は下落傾向を有する。 (2)宅地開発等が進み地価が上昇している旧古川市中心部と過疎高齢化等を反映し地価が下落している旧町の二極化傾向が一段と進んでいる。
地域要因
(1)岩出山地区中心部の住宅地域は過疎化の影響により地価が下落している。 (2)岩出山地区中心部の旧来からの住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。規模の大きい画地が多く、総額が嵩み、需要は減退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北側道路で日照、通風等居住の快適性は標準的である。変動状況としては特段の要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3,933 円／平米 1万3,002 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,458 円／平米 4万4,492 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,720 円／平米 4万2,052 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313050 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,468 円／平米 4万4,525 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,679 円／平米 5万1,835 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,921 円／平米 5万9,247 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,396 円／平米 5万7,511 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,705 円／平米 6万1,839 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,845 円／平米 5万2,384 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,876 円／平米 5万2,486 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,616 円／平米 4万5,014 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,586 円／平米 4万1,609 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,477 円／平米 5万7,779 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,937 円／平米 4万6,076 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情