路線価 (2023) 香川県三豊市詫間町詫間字竹下3662 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 三豊市香川県三豊市詫間町詫間字竹下３６６２番
価格時点	2023 年
駅名	詫間駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	641万 円 (505 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	641万 円 (505 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円／坪 1平米 1万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、詫間町を中心に三豊市内の住宅地域の範囲。需要者は、地縁的選好性を有するため、詫間町内居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。コロナ禍の影響が残っているが、人口減少・高齢化の影響等から近隣地域の土地需要は全般的に弱含みとなっている。地価は下落傾向は続いている。販売価格は規模に左右され、需要の中心価格帯の把握は困難と考える。 (2) 同一需給圏は、詫間町を中心とした三豊市内の住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有している同一需給圏内に居住又は勤務する個人であると考えられる。変化の少ない農家集落地域で宅地供給は少なく、また少子高齢化等の影響により、需要は低調に推移しており地価は弱含みで推移している。農家住宅等の事例は少なく画地規模も多様であるため、市場の中心となる価格帯の把握は困難であると考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、農家集落地内に所在し、自用目的の取引が中心の地域にあることから、賃貸市場が未熟成で、収益価格は求められなかった。信頼できる事例より求めた比準価格は市場の特性、需要者の選好性を反映した実証的な価格で信頼できる価格である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、実証性があり規範性を有する事例を中心に各事例を適切に補修正しており、市場性を反映した価格が得られたものと考えられる。一方、自己使用の戸建住宅が中心の住宅団地内で、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算できなかった。需要者は居住の快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うものと考えられることから、市場性を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	詫間駅西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	152.8 坪 (505 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三豊市香川県三豊市詫間町詫間字竹下３６６２番
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺に農地の多い前面街路条件の劣る郊外の農家住宅地域
街路	基準方位北、３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来よりの農家集落地域であり、周辺では道路整備が進んでいるが対象標準地の接面道路は劣り、今後とも地域の性格に変動はないと予測。コロナ禍の影響が残り地価水準は依然下落傾向に推移していくものと予測。 (2)農家集落地域であり周辺で道路整備が行われたが地域要因に特に変化はなく、ほぼ同様の状況で推移するものと予測する。人口減少、少子高齢化等から宅地需要は少なく、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減・高齢化を抱える地方都市における地価は依然軟調傾向にあり、さらにコロナ禍の影響が残っている。 (2)地方経済の低迷等により変化は少なく、また、不動産の二極化も認められる。人口減少、少子高齢化等の影響から地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)周辺部で道路整備が進んだが、前面道路の状態は依然劣る。地域的特性に特段な変動はない。 (2)周辺に農地が多く残る地域であり、地域要因に特段な変化は認められない。不動産取引は少なく、地価は低位に推移している。
個別的要因	(1)ほぼ標準的で、通常の選好下にあると考える。特段な個別的要因には変動はない。 (2)地域における標準的な土地であり、標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県三豊市詫間町詫間字竹下３６６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,384 円／平米 4万7,554 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,890 円／平米 5万9,144 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,843 円／平米 4万2,459 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県三豊市詫間町詫間字竹下３６６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,607 円／平米 4万1,679 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,130 円／平米 4万102 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,959 円／平米 4万2,842 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県三豊市詫間町詫間字竹下３６６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,026 円／平米 4万3,064 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,694 円／平米 4万1,966 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,694 円／平米 4万1,966 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県三豊市詫間町詫間字竹下３６６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,201 円／平米 3万7,031 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,072 円／平米 4万9,828 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,550 円／平米 4万1,490 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情