路線価 (2023) 香川県三豊市高瀬町下勝間字加茂向1657-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 三豊市香川県三豊市高瀬町下勝間字加茂向１６５７番５外
価格時点	2023 年
駅名	高瀬駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (734 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (734 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円／坪 1平米 3万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね三豊市、観音寺市内の幹線、準幹線道路沿いの路線商業地域が中心で、住商の混在地域も含む圏域。需要者の中心は、中小規模の法人または個人事業主等である。郊外大型店舗との競合が続いており、市内の商業地の重心が分散しているため、新規需要は弱く、新型コロナウイルス感染症の影響等も残っているが、価格水準的には、底値感もでてきている。市場の中心価格帯は、業種、規模等により多様で、把握しづらい状況である。 (2) 同一需給圏は三豊市及び隣接する市町を中心とする香川県西讃地区の商業地域等である。主たる需要者は同一需給圏を商圏とする県内の法人及び個人事業者が中心であるものと思料する。新規の店舗等も見られたが多くは借地案件であり、また、人口減少、少子高齢化等といった構造的な要因を背景に宅地需要は低迷している。画地規模等が多様であるため市場の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、自用物件が多く、建物賃貸借契約に基づくテナント需要が弱いため賃貸市場が成立しておらず、試算できなかった。他方、比準価格は周辺類似地域の信頼できる取引事例を採用して求めたもので、市場の特性を反映した実証性の高い価格が求めることができた。したがって、比準価格をもって、周辺標準地価格との動向等を確認して、市場の動向にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、特に規範性の高い事例は無かったが、各事例とも適切に補修正がなされており、適正な価格が得られたものと思料する。収益価格は、自己所有の店舗等が多い商業地域内にあり賃貸市場が未成熟で適正賃料を把握できないため試算し得なかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高瀬駅南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	222 坪 (734 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三豊市香川県三豊市高瀬町下勝間字加茂向１６５７番５外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿線の路線商業地域
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)従来からの幹線道路沿いの路線商業地域で大きな変動はなく、ほぼ現状維持の商環境で推移すると予測。地価は需要が低調で、新型コロナウイルス感染症の影響等が残り、弱含みに推移すると予測。 (2)従来からの幹線道路沿いの商業地域であり、都市計画区域内への編入等はあったが、借地の取引が主であり、売買による宅地需要は低調である。地価は弱含みで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が残り、市域全体に商業重心が分散しているが、近時集積が進んでいる地域も見られ、全般的に概して低調傾向なにある。 (2)地方経済の低迷等により変化は少なく、また、不動産の二極化も認められる。人口減少、少子高齢化等の影響から地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)豊中町で当該国道拡幅事業が進捗中である。大型店舗等に顧客が流出している。 (2)国道沿いの幹線沿道型商業地域であり、令和３年に都市計画区域内に編入された以外には、特に大きな変化はなく地価は弱含みに推移している。
個別的要因	(1)形状は台形であるが、近隣地域内においては概ね標準的である。特段な個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県三豊市高瀬町下勝間字加茂向１６５７番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,512 円／平米 8万4,343 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,620 円／平米 8万1,394 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,443 円／平米 10万3,951 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県三豊市高瀬町下勝間字加茂向１６５７番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,105 円／平米 4万19 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,711 円／平米 7万8,389 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,042 円／平米 10万5,931 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県三豊市高瀬町下勝間字加茂向１６５７番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,803 円／平米 5万8,857 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,931 円／平米 7万9,116 円／坪
標準価格 平米 坪	3万919 円／平米 10万2,218 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県三豊市高瀬町下勝間字加茂向１６５７番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,088 円／平米 10万6,083 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,556 円／平米 14万690 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,094 円／平米 10万6,103 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情