路線価 (2023) 香川県小豆郡土庄町淵崎字西岡甲577-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 小豆郡土庄町香川県小豆郡土庄町淵崎字西岡甲５７７番５
価格時点	2023 年
駅名	本覚寺前駅 から 210m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	489万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,634 円 1平米 2万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	489万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,634 円／坪 1平米 2万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は土庄町内の住宅地域である。地縁性が強いため、典型的な需要者は小豆島の居住者であり、島外からの転入者は少ない。島内の土地需要にはほぼ影響を及ぼしておらず、人口減少、高齢化等により需給動向は低迷している。土地は約２００㎡で４００～６００万円程度の取引が見られる。新築の戸建物件の取引は少ないため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は土庄町内の住宅地域一円である。需要者は地縁的選好性の強さから島内の居住者が殆どであり、島外からの転入者は少ない。長引くコロナ禍の影響は比較的少ないが過疎化、少子高齢化等といった構造的要因を背景に不動産の需給動向は低調に推移しており、地価も下落傾向にある。土地は約２００㎡で５００万円程度が取引の中心価格帯である。新築の戸建物件は取引自体が少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等における規範性のある取引事例を収集し、適切に比準したもので、市場性を反映した実証的な価格である。なお、自己使用による取引が中心の地域であり、賃貸市場は未成熟で賃料水準の把握は難しいため、収益価格は試算できなかった。従って、需要者は自己使用目的で市場性を重視して取引を行うことから、当該比準価格を採用し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用取引が中心の地域で、賃貸市場が未成熟であり、適切な収益の把握が困難であることから、収益価格については試算し得なかった。比準価格は、実証性が認められる事例を採用し、各事例について適切に要因比較等を行っていることから、市場性を反映した規範性の高い価格が得られた。よって、需要者は快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うことから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	本覚寺前停東方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小豆郡土庄町香川県小豆郡土庄町淵崎字西岡甲５７７番５
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	山裾に存する。
街路	基準方位北　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土庄町中心部から比較的近い淵崎地区の丘陵地に存する既存住宅地域である。人口の減少、高齢化率の上昇は続いており、宅地需要は減退傾向にあるため、依然として地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)町中心部より北西方に位置する丘陵地の既存住宅地域で、今後も現況を維持するものと予測。新型コロナの影響は比較的小さいが、過疎化、少子高齢化を背景に、需給動向は低調で、地価は下落傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,634 円 1平米 2万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,634 円 1平米 2万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光業は比較的好調であるが、それ以外の産業は衰退しつつある。人口の減少、高齢化率の上昇が続いており、宅地需要は低調に推移している。 (2)景気は持ち直しの動きが見られるが、島内人口の減少、少子高齢化は進行しており、コロナの影響は比較的少ないものの、宅地需要は停滞している。
地域要因
(1)町中心部に比較的近い丘陵地の住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。人口の減少、高齢化率の上昇により、宅地需要は低迷している。 (2)丘陵地の既存住宅地域で、地域的要因に特段の変動はない。依然として人口減少、少子高齢化が進行しており、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)接面方位（南向き）による増価要因が認められるほかは通常の選好下にある。個別的要因の変動はない。 (2)南側道路による増価要因が認められるほかは、ほぼ標準的である。個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡土庄町
地域	香川県小豆郡土庄町淵崎字西岡甲５７７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万957 円／平米 6万9,284 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,557 円／平米 8万1,185 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,557 円／平米 8万1,185 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡土庄町
地域	香川県小豆郡土庄町淵崎字西岡甲５７７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万481 円／平米 6万7,710 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,983 円／平米 7万5,982 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,927 円／平米 8万2,409 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡土庄町
地域	香川県小豆郡土庄町淵崎字西岡甲５７７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,189 円／平米 10万9,723 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,162 円／平米 8万3,186 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡土庄町
地域	香川県小豆郡土庄町淵崎字西岡甲５７７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万643 円／平米 3万5,186 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,237 円／平米 6万292 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,839 円／平米 7万8,812 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情