路線価 (2023) 香川県小豆郡土庄町字吉ケ浦甲5878-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 小豆郡土庄町香川県小豆郡土庄町字吉ケ浦甲５８７８番９外
価格時点	2023 年
駅名	土庄港平和の群像前駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	728万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	728万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円／坪 1平米 3万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小豆島内の既存商業地域及び商住混在地域一帯である。地縁的選好性が強いことから、主たる需要者は島内の法人及び個人事業者であり、島外からの流入はあまり見られない。島内の土地需要への影響は乏しく、宅地需要は低調のまま推移している。取引自体が少なく、画地規模、業種等により幅があるため、取引の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、土庄町及び小豆島町内の既存商業地域及び商住混在地域一帯。需要者は、小豆島に地縁性を有する小規模法人または個人事業者が主であり、島外からの需要者は限定的である。人口減少、少子高齢化の進行に加え、新型コロナの影響から観光業が停滞し、土地需要は低調であったが、経済活動の回復や瀬戸芸の開催による観光客の回復の影響を注視すべきである。市場の中心価格帯については取引が少なく規模、業種等も様々であるため把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の店舗等が中心である既存商業地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格については試算し得なかった。一方、比準価格は、規範性のある事例を採用し、需要者の観点から適切に要因分析を行って求められたものであり、市場の実態を反映した妥当性のある価格が得られた。需要者は自己使用を前提として市場性を重視し取引を行うものであるから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、実証性のある事例を採用し、適切に要因比較等を行ったことから、市場の実態を反映した規範性のある価格が求められたものと思料する。また、当該地域は自用の店舗等の利用がほとんどの既存商業地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算し得なかった。当該地域では需要者は市場性を重視し取引の意思決定を行うものであるから、市場性を反映した比準価格を採用して、近時の市場動向も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土庄港平和の群像前停南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小豆郡土庄町香川県小豆郡土庄町字吉ケ浦甲５８７８番９外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土庄港に比較的近い既存商業地域で地域要因に特別な変動はなく、現況を維持するものと予測する。大型商業施設への顧客流出、少子高齢化等から需要は低調で、地価は弱含みで推移するものと考えられる。 (2)土庄港フェリー乗り場に比較的近い既存商業地域であり、今後も現況のまま推移するものと予測する。長引くコロナ禍の中、過疎化及び少子高齢化等により、需要は低調で地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光需要は限定的で、島内は地場産業の衰退、少子高齢化等の影響が強く、地元経済は低迷しており、土地需要は低調に推移している。 (2)コロナ禍の中、県内景気は持ち直しの動きもあり、観光需要は回復しつつある。地場産業の衰退、少子高齢化等から、宅地需要の停滞は続いている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はなく、大型商業施設への顧客の流出、少子高齢化等から、需要は低調で、地価の下落は続いている。 (2)地域要因に大きな変化はないが、人口減少、少子高齢化等により需要は低調で、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)画地条件等は標準的で、通常の選好下にある。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因は標準的で、通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡土庄町
地域	香川県小豆郡土庄町字吉ケ浦甲５８７８番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
推定価格 平米 坪	5万896 円／平米 16万8,262 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,172 円／平米 10万6,361 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡土庄町
地域	香川県小豆郡土庄町字吉ケ浦甲５８７８番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,189 円／平米 7万9,969 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,549 円／平米 13万749 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,049 円／平米 10万5,954 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡土庄町
地域	香川県小豆郡土庄町字吉ケ浦甲５８７８番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,370 円／平米 13万157 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,960 円／平米 13万8,720 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,055 円／平米 10万5,974 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡土庄町
地域	香川県小豆郡土庄町字吉ケ浦甲５８７８番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,141 円／平米 16万2,460 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,205 円／平米 15万6,060 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,668 円／平米 10万8,000 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情