路線価 (2023) 香川県木田郡三木町大字池戸字大塚3210-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 木田郡三木町香川県木田郡三木町大字池戸字大塚３２１０番１外
価格時点	2023 年
駅名	池戸駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (1614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (1614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,776 円／坪 1平米 3万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当町を中心として隣接市町を含む幹線道路沿い等の商業地域ないし混在地。需要者は県内に地縁性や拠点を持つ事業法人または個人事業者であり、画地規模等が大きくなれば需要者の規模及びエリア範囲も大きく広くなる。商況の低位性や他路線沿いに立地する大規模店舗との競争により需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、画地規模や業種により幅があり、把握が難しい。 (2) 同一需給圏は概ね当町及び隣接市内の幹線、準幹線道路沿いの広範に及ぶ商業地域等がその中心。需要者は圏内で事業を営む法人、個人事業主が中心で、地縁的選好性も強い。需給動向は、コロナ禍の影響等は和らぐも、店舗経営者の高齢化、バイパス沿い等の郊外型大規模店舗への顧客シフト、背後地の人口減等による商況低下等により、需要は弱含み。圏域の広さに対し取引が少なく、位置、画地規模等に応じ価格帯に幅もあり、中心価格帯等の把握は困難な状況。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低位推移する商況や高層利用できない地域性等を反映し、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は実際の取引事例を採用し、要因比較も客観性を保持しており、市場性を反映した価格といえ、その相対的規範性は高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自己使用目的の店舗等が主であるが取引の少ない中、概ね信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、収益価格は商況悪化等より適正賃料を収受し得ないため低位に試算されたが、収益用賃貸物件が少ない地域実情も鑑みれば、その相対的規範性は劣ると判断する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	池戸駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	488.2 坪 (1614 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模小売店舗の中に農地等も混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木田郡三木町香川県木田郡三木町大字池戸字大塚３２１０番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	32 m
面積	1200 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外準幹線道路沿いの既成商業地域としてほぼ熟成している。用途的にはほぼ現状と同じあり方で推移するが、商業重心の移行等も見られ、価格水準は下落圧力が継続している。 (2)町中心部近郊の幹線町道沿いに形成された既成商業地域だが、商業地需要は減退傾向。コロナ禍の影響は和らぐも、物価高騰、郊外型店舗への顧客流出、地域衰退等より、現時点では需要は弱含み、地価も下落傾向と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,429 円 1平米 3万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道路状況の差異等により、当町内でも商業重心の差異が見られる。狭幅員の旧道商業地は他のエリアと同様に低位推移している。 (2)コロナ禍の影響等は和らぐも、地場経済衰退、大規模店舗の隆盛、ＩＴ通販による販路の多様化等に加えて、物価高騰等もあり、商業地需要は弱含み。
地域要因
(1)商業地として地域要因に特に変化はない。投資需要を大きく喚起するほどの魅力度は少ない。 (2)地域要因に特に変動はない。大規模店舗の隆盛に対し、地域は衰退。コロナ禍の影響は和らぐも、物価高騰等もあり、需要は弱含み、地価も下落傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に大きな変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県木田郡三木町大字池戸字大塚３２１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,690 円／平米 12万1,297 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,139 円／平米 10万2,946 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,778 円／平米 10万8,364 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	木田郡三木町
地域	香川県木田郡三木町大字池戸字大塚３２１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,196 円／平米 7万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,669 円／平米 9万1,474 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,552 円／平米 10万7,617 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	木田郡三木町
地域	香川県木田郡三木町大字池戸字大塚３２１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,545 円／平米 9万1,064 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,090 円／平米 11万2,702 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	さぬき市
地域	香川県木田郡三木町大字池戸字大塚３２１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,080 円／平米 6万9,690 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,305 円／平米 7万7,046 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,293 円／平米 11万67 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情