路線価 (2023) 香川県綾歌郡宇多津町浜六-丁86-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 綾歌郡宇多津町香川県綾歌郡宇多津町浜六番丁８６番４
価格時点	2023 年
駅名	宇多津駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (417 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,887 円 1平米 5万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (417 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,887 円／坪 1平米 5万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇多津町を中心とする中讃地域における商業地域一円（宇多津新都市の混在住宅地も含む）である。主たる需要者は、県内外で店舗等を営む法人または個人事業者であるが、まとまった土地についてはマンション開発業者も考えられる。商況はやや低迷しているが、値頃感等から地価は底値傾向で推移している。また、取引に応じて画地規模が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は宇多津町及び隣接の坂出市、丸亀市等の普通商業地域または路線商業地域であるものと判断する。主たる需要者は県内外の法人又は個人事業者等と思料されるが、駅に近い面大地についてはマンション業者も含まれる。新型コロナの影響は落ち着きつつあり、マンション用地需要も認められるが、先行き不透明感による需要の停滞も存する。需要の中心となる価格帯は、業種により画地規模が様々であるため、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算され、市場の特性、需要者の選好性等を反映し説得力を有する。他方、収益価格は不動産の現実的な利用方法や賃料水準による制約が強く元本価値に相当する収益を実現しにくい状況にあり比準価格に比し低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性のある事例を重視し各事例を適切に比較検討することにより実証的な価格が求められたものと思料する。収益価格は、地域的に自己使用目的の店舗等が多いことから比準価格に比較して低位に求められた。需要者は市場での取引価格等から意思決定を行っており、より市場性を重視するものと思料する。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇多津駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	126.1 坪 (417 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼営業所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾歌郡宇多津町香川県綾歌郡宇多津町浜六番丁８６番４
標準地の範囲
東	60 m
西	260 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ宇多津駅に近いマンションも混在する路線商業地域
街路	３０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ宇多津駅を中心とする商業地域であり、立地条件が良好なことからマンション・店舗等が混在する商住混在地域として成熟しつつある。商況はやや劣るが、値頃感から地価は下げ止まり傾向にあると予測する。 (2)ＪＲ宇多津駅周辺の商業地域であり、立地条件は良好。住宅需要も認められるが店舗等も多数みられる商住混在地域として成熟してきている。新型コロナの影響は落ち着きつつあるが、地価は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万5,218 円 1平米 5万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,218 円 1平米 5万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が緩和される中、景気は回復基調にある。地価は立地条件により二極化。需要の中心は新宇多津都市及び郊外に移っている。 (2)新型コロナの影響が弱まってきており、景気は緩やかな回復基調を示しているが、立地条件等による二極化は依然進行している。
地域要因
(1)駅を中心とする商業地域で商況はやや低迷している。立地条件が良好なことからマンション需要もあり、商住混在化が進んでいる。 (2)住宅需要が強まっている宇多津駅周辺の商業地域であり、特段の地域要因の変化はないが、一定のマンション需要が認められる。
個別的要因	(1)角地である点で競争力は優れる。個別的要因に変動はない。 (2)角地で建ぺい率、視認性、出入りの利便性等に優れ、地域内での競争力は高い。個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡宇多津町
地域	香川県綾歌郡宇多津町浜六番丁８６番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,559 円／平米 17万7,066 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,398 円／平米 17万6,534 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,394 円／平米 16万9,909 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡宇多津町
地域	香川県綾歌郡宇多津町浜六番丁８６番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,924 円／平米 17万8,273 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,843 円／平米 15万8,169 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,060 円／平米 17万2,110 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県綾歌郡宇多津町浜六番丁８６番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,529 円／平米 21万27 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,984 円／平米 22万4,755 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,817 円／平米 17万1,307 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県綾歌郡宇多津町浜六番丁８６番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,968 円／平米 17万8,418 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,806 円／平米 17万7,883 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,290 円／平米 17万2,871 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情