路線価 (2023) 香川県綾歌郡宇多津町浜五-丁47-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 綾歌郡宇多津町香川県綾歌郡宇多津町浜五番丁４７番９外
価格時点	2023 年
駅名	宇多津駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,880万 円 (1512 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,062 円 1平米 5万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,890万 円 (1512 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,393 円／坪 1平米 5万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇多津町を中心に周辺市町も含む比較的道路条件の良好な商業地域。需要者は、事業法人やデベロッパーなどであり、県内のみならず規模の大きなものは県外から比較的資本力のある法人の参入もみられる。周辺大型店舗等との競合や借地需要との選別等の状況下にあるが、一方で値頃感は生じている。中心となる価格帯は、業種、規模等により異なりその把握に困難性がある。 (2) 同一需給圏は、新宇多津都市内の商業地を中心に隣接市町の幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、県内外の事業目的の法人、不動産投資家のほかマンションデベロッパーが中心であると思料する。市場の需給動向は、需要のある地域が限定され、二分化が認められる。不動産取引が少ない上、定期借地権等による立地が主であることや業種により画地規模が様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高層利用が想定できないこと、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により、収益価格は相対的に低位に試算された。一方比準価格は、広域的に市場性を十分に反映した取引事例から比較検討したものであり、その信頼性は高い。したがって、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は、不動産の現実的な利用方法や賃料水準により制約を受け、元本価値に相当する収益を実現しにくい状況にあるため、やや低位に求められた。他方、比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性及び需要者の選好性等を反映した価格を求めることができた。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇多津駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	457.4 坪 (1512 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗が建ち並ぶ区画整理済の路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾歌郡宇多津町香川県綾歌郡宇多津町浜五番丁４７番９外
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	35 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中讃地域有数の路線商業地として地域要因に大きな変動はない。新型コロナの影響緩和等により、地価水準は弱含みながら底値圏を見据えた状況で推移するものと予測する。 (2)新宇多津都市の中心に位置する幹線道路沿いの路線商業地域で、圏域はその周辺市町まで及ぶ。地価は北部背後の四国水族館オープンの影響、及びマンション需要も確認できることから今後の地域要因の変化に注目したい。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万4,723 円 1平米 5万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万4,723円 1平米 5万8,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 19万4,723円 1平米 5万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 19万4,723円 1平米 5万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大規模複合施設や郊外商業地間の競争下の中、通販等流通チャネルの多様化も生じている。路線や立地条件等による差異もみられる。 (2)新型コロナの影響が緩和される中、景気は回復基調にある。地価は立地条件により二極化。需要の中心は新宇多津都市及び郊外に移っている。
地域要因
(1)中讃地区の郊外型商業地として一定のネームバリューがある。諸要因に大きな変動はない。 (2)新宇多津都市の幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に変動はない。マンション需要も認められ地価は値頃感もあり底値を見据えた水準で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ほぼ標準的な画地であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡宇多津町
地域	香川県綾歌郡宇多津町浜五番丁４７番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,016 円／平米 13万5,599 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,622 円／平米 14万4,214 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,028 円／平米 19万5,147 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	丸亀市
地域	香川県綾歌郡宇多津町浜五番丁４７番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,849 円／平米 14万4,965 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,204 円／平米 18万9,116 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,791 円／平米 19万4,363 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県綾歌郡宇多津町浜五番丁４７番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,161 円／平米 7万9,876 円／坪
推定価格 平米 坪	3万80 円／平米 9万9,444 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,958 円／平米 19万1,609 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情