路線価 (2023) 香川県綾歌郡綾川町滝宮字西山1496-85 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 綾歌郡綾川町香川県綾歌郡綾川町滝宮字西山１４９６番８５
価格時点	2023 年
駅名	滝宮駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	480万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	480万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円／坪 1平米 2万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、綾川町を中心として高松市郊外を含む広域的な住宅地域がその範囲である。主となる需要者は、同一需給圏内の居住者若しくは出身者である。「イオン綾川」前の新駅綾川駅周辺地域では近年住宅地開発が進んでいるが、既存住宅地の需要は少子高齢化等の影響を受けており、開発動向と相関関係があるものと考えられる。需要の中心となる価格帯は、土地４百万円から７百万円程度、新築戸建物件で２千万円～２千５百万円程度である。 (2) 同一需給圏は、綾川町及び隣接市町郊外も含んだ琴電琴平線沿線の住宅地域が圏域となる。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり、圏域外からの需要者は比較的少ない。人口減少、少子高齢化といった要因を背景に、不動産の二極化は依然進んでおり、綾川駅周辺の地域に比べ、当該地域の地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万円前後、新築の戸建物件で２，０００万円～２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同町内の事例を採用して市場性を反映した価格が得られたものと判断される。収益価格は、適切な収益事例がなく賃貸市場は未成熟であるため、試算できなかった。比準価格のみであるが、既存の住宅団地で戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的のため快適性、利便性等を重視して取引が行われており比準価格の信頼性は高い。よって本件では代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替性を有する事例等を重視し、各事例とも適切に補修正がなされていることから、実証的で規範性を有する価格が得られたものと思料する。収益価格は、自己使用が中心の住宅団地内であり賃料水準の把握が困難な為試算し得なかった。需要者は快適性や生活利便性等を重視して取引の意思決定を行うことから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	滝宮駅西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾歌郡綾川町香川県綾歌郡綾川町滝宮字西山１４９６番８５
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)滝宮地区西部の丘陵地に開発された住宅団地であり現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は少子高齢化等の影響により弱含みに推移するものと考えられる。 (2)開発されてから時間が経過した住宅団地である。特に大きな要因の変化は無く、今後も現状を維持したまま推移するものと予測する。これまで同様に不動産の二極化が進行しており、当該地域の需要は低調である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過の影響等を注視する必要があるが一部地域を除き地価は下落傾向にある。 (2)人口減少、少子高齢化等の構造的な要因により、不動産の有効需要は乏しく、地価は軟調に推移しており、不動産の二極化が進んでいる。
地域要因
(1)地域要因に特に変化はなく、既存住宅地の需要は低迷しており下落傾向が継続していると考えられる。 (2)旧来からの住宅団地であり、特に大きな地域要因の変化はない。宅地需要は、綾川駅周辺と比較して低調に推移している。
個別的要因	(1)地域における標準的な土地であり、標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。 (2)画地条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡綾川町
地域	香川県綾歌郡綾川町滝宮字西山１４９６番８５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,293 円／平米 11万9,985 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,827 円／平米 11万5,138 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,384 円／平米 8万3,920 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡綾川町
地域	香川県綾歌郡綾川町滝宮字西山１４９６番８５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,653 円／平米 7万1,585 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,545 円／平米 7万1,228 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,679 円／平米 8万1,589 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡綾川町
地域	香川県綾歌郡綾川町滝宮字西山１４９６番８５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,905 円／平米 7万9,030 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,826 円／平米 8万2,075 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,103 円／平米 7万9,685 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡綾川町
地域	香川県綾歌郡綾川町滝宮字西山１４９６番８５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,521 円／平米 7万4,454 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,187 円／平米 7万3,350 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,064 円／平米 7万9,556 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情